מה אתם יודעים על זכויות שוכרי דירות בגרמניה?

מומחים ב"נדל"ן גרמניה": "ידיעת הזכויות יכולה לעשות את ההבדל בין השקעה נדל"נית מצליחה לעסקה כושלת"

למעלה מ-80 אחוז מאזרחי גרמניה מתגוררים בשכירות, בין היתר, כתוצאה ממדיניות  ממשלתית קפדנית ומעוגנות ברגולציה, חקיקה ואכיפה, זאת במטרה לשמור על זכויותיהם של שוכרי הדירות בגרמניה. הדבר נכון באשר לניהול שוטף של הנכס ועד למחיר שניתן לגבות בגין השכרתו. המומחים ב"נדל"ן גרמניה", המתמחה בהשקעות נדל"ן בגרמניה וברלין,  ממליצים לדעת את הזכויות ואת השפעתן על השקעות הנדל"ן, בטרם ביצוע עסקאות: "ידיעת הזכויות יכולה לעשות את ההבדל בין עסקה מצליחה לכושלת".  

אכיפה מחמירה על חוקי השכירות בגרמניה

בעוד בארץ עבר חוק שכירות הוגנת, שנועד לעשות סדר בג'ונגל השכירויות, בגרמניה עיגנו כבר מזמן מקבץ של תקנות וחוקים, שמבטחים את זכויותיהם של שוכרי הדירות בגרמניה. "הממשלה באמת ובתמים אוכפת את החוקים ומחמירה עם העוברים עליהם, כך שאין מקום להתחכמויות", מבהירים ב"נדל"ן גרמניה". כך למשל, מבהירים בכירים בחברת ההשקעות, כי יש לתאם ביקור בנכס כשבועיים-שלושה מראש, אין אפשרות לעלות את שכר הדירה מידי שנה או בכלל, אלא בכפוף לחקיקה המקומית המגבילה את מחירי השכירות וכן, בעל הנכס מחוייב בכל הוצאות האחזקה והניהול של הבניין ואין על כך אופציה למחלוקת. הנה כמה חוקים החלים על ברלין, שהם מציעים שתכירו מקרוב:  

חוק פיקוח מחירים

לפני כשנתיים נכנס לתוקפו חוק פיקוח על מחירי השכירות, שעונה לשם "בלימת מחירי השכירות", במסגרתו קובעת ועדת פיקוח תעריף חיצוני לשכירות למ"ר בכל אזור נתון בעיר. בהתאם לתעריף, בעלי הנכס יכולים לגבות רק עד 10 אחוז מעבר לכך. התוצאה: מחירי שכירות ירדו בכ-3 אחוז.

מחירון השכירות "מיטשפיגל"

פעמיים בשנה מפרסמת עיריית ברלין את ה"מיטשפיגל", שקובע את מחירי השכירות שניתן לגבות. כך למשל, אם הבניין טרם עבר תהליכי פרצלציה (איחוד וחלוקה מחדש), אזי המחיר שניתן לגבות עבור שכירות בבניין יהיה נמוך יותר, אך ניתן להעלות את מחירי שכירות הדירות שבו עד לכדי 15 אחוז על פני שלוש שנים ועד לתקרת הזכוכית שנקבעה ב"מיטשפיגל".

איסור על השכרת דירות נופש

ברלין אוסרת על הצעת דירות נופש להשכרה באזורים הרלבנטיים מאותה סיבה ממש, בכדי לא לצמצם את ההיצע ולגרום לביקוש שאי אפשר להכילו, מצב שמביא לעליית מחירי השכירות באופן ישיר. בין היתר, בהתאם, היא אוסרת על השכרת דירות לזמן קצר.

חוזי שכירות ארוכי טווח

התוצאה של הסדר, הפיקוח והרגולציה היא חוזיי שכירות ארוכי טווח, ודאות ויציבות בשוק השכירויות. חשוב לציין, שהמחירים נקבעים גם הם על פי משנה סדורה, כגון שקלול גיל הבניין, מיקום, שטח, פסיליטיז ועד לרמת גימור הפרקט והכיור בדירה המוצעת לשכירות.

האם אפשר לסלק דייר מהנכס?

משימה בלתי אפשרית, אלא אם כן הוכח בעל הנכס כי הדירה משמשת אותו ל"שימוש עצמי" וגם אז תהיה ההחלטה תלויה במצבו הכלכלי של הדייר ובמקום מגוריו של בעל הנכס. זאת ועוד, גם אם הוכח כי הדירה משמשת את בעל הנכס, במידה ובית המשפט יגלה כי לא כך בפועל- יוטלו על בעל הנכס קנסות גבוהים. יש לשים לב בהקשר זה, שאם הבניין טרם עבר פרצלציה במשך עשר שנים שבהן הדייר מוגן, לא ניתן לסלק אותו מהנכס בשום עילה שהיא.

מי ישלם את הוצאות אחזקה והניהול?

בדירה בניין משותף בעל הדירה הופך אוטומטית לחלק מאיגוד בעלי הדירות בבניין. הוא מחוייב בדמי ניהול משותפים, לטובת תיקונים ותחזוקה והעלויות אינן זולות, מאותה סיבה, שלפיה המדינה רואה בזכויות השוכרים כראשונות במעלה ודואגת לרווחתם. סכום דמי הניהול יכול להיות גבוה במיוחד כאשר מדובר בבניין שכבר בוצעה בו חלוקה, לעומת בניין שטרם עבר חלוקה מחדש ואף כזה שכלל לא קיימת בו קרן שיפוצים.  

הגבלת בניית מגדלי יוקרה

ברלין מנצלת את כל החוקים להגבלת עליית מחירי שכירות דירות בברלין ובין היתר, היא מונעת המרה של מבנים בעלי מספר קומות נמוך- למגדלי דירות יוקרה, המרה שהיתה משפיעה על מחירי השכירות ומעלה אותם.

זהירות, לא להתחכם עם מחיר השכירות!

אפשר גם אפשר להשכיר את הדירות בברלין במחירים הגבוהים מהקבוע בחוק אולם לדיירים יש זכות להפעיל רגע לאחר חתימת החוזה, עורך דין מטעמם שיפחית מיידית את מחירי השכירות לאלו שנקבעו ב"מיטשפיגל". אגודות שוכרים, עורכי דין ומנהלי בניינים מכירים ומודעים היטב לזכויות השוכרים בגרמניה – והם לא יהססו לנקוט צעדים משפטיים לטובתם. השלטונות מצדם לא יהססו לאכוף את החוק.


"מדדי הכלכלה החיוביים, האבטלה הנמוכה, המיסוי ההוגן והחקיקה הקפדנית, הופכים את גרמניה לאחת המדינות היציבות ביבשת אירופה ובעולם. מסיבות אלו ועוד, משקיעים רבים שמים את יהבם וכספם בדיוק על המיקום הזה במפת העולם אלא שהשקעות כאמור מצריכות ידע, ניסיון ובקיאות בזכויות השוכרים, החקיקה המקומית ועוד. לכן, יש להתייעץ עם מומחים בתחום ובכך להבטיח השקעה מצליחה ומניבה", מסכמים ב"נדל"ן גרמניה".

מאמרים נוספים