עצמאית או עם חברת החזקות: איך הכי בטוח לרכוש נדל"ן בגרמניה?

ישראלים מעדיפים את גרמניה כיעד להשקעות נדל"ן, תופעה אשר הלכה והתרחבה בשנים האחרונות, בעקבות ההיצע ההולך וגדל, המחירים הנמוכים והצפי לתשואה נאה. גרמניה זוכה גם לתדמית עולמית חיובית, כמדינה יציבה כלכלית עם שפע רב של חיי תרבות ובילויים וחיי רווחה, גורמים אשר משפיעים על ההשקעות באופן עקיף. כאשר משקיעים שוקלים האם להצטרף לרוכשים, הם צריכים לקחת בחשבון שישנן שתי אפשרויות השקעה עיקריות.

מסלולי ההשקעה בנדל"ן בגרמניה

המסלולים העיקריים להשקעה בגרמניה, הינם באופן עצמאי או דרך חברות החזקה. לכל אחד מהמסלולים יש יתרונות וחסרונות

מסלול עצמאי

המסלול העצמאי משמעו, שעל הרוכש לבצע את כל התהליכים לבדו, כולל נסיעות לגרמניה, על מנת לראות את הנכסים הפוטנציאליים ולנהל את רכישתו מול גורמים שונים. בין הגורמים שעל הרוכש ליצור עמם קשר, נמנים מנהלי ויזמי פרויקטים חדשים שבונים בגרמניה או גורמי תיווך בשוק המקומי, שבקיאים בהיצע הקיים, זאת על מנת למצוא את הנכס הרצוי. בשלב הבא יצטרך הרוכש העצמאי לנהל את תהליכי המשא ומתן לרכישת הנכס הנבחר וכמובן, לבצע את הרכישה, להשכיר את הדירה ולטפל בכל ענייני האחזקה השוטפים. בין לבין, על הרוכש העצמאי ללמוד היטב וגם ליישם את החקיקה והמיסוי הגרמניים. גרמניה היא אחת מהמדינות המסודרות בעולם, אשר הסדירה את שוק הנדל"ן, לרבות השקעות זרות ושכירויות מקומיות והיא בהחלט דורשת, ללא פשרות, עמידה מלאה בכל התנאים הקבועים בחוק. תהליכים מורכבים אלו ואחרים, מצריכים ידע וניסיון ולכן, אם לרוכש העצמאי אין אותם, אזי עדיף שהוא יפנה למסלול אחר, בטוח וקל יותר ולא יגדיל את הסיכונים הקיימים ממילא בתחום ההשקעות.

מסלול חברות החזקה

ראשית, יש להבין את משמעות המונח 'חברת החזקה'. מדובר בחברות שמסייעות ומלוות את המשקיעים כבר משלב חיפוש הנכס המבוקש, בהתאם לדרישות המוגדרות של המשקיע ולהיצע הקיים בשוק. חברות ההחזקה פועלות לאתר נכס בעלי צפי לתשואה גבוהה, במחירים נמוכים יחסית. היתרון הגדול של חברות כאמור, הוא בהכרות השטח על בוריו, כך שהן יכולות לספק מידע ולהסתמך על ניסיון שצברו עם השנים בשוק המקומי במסגרת תהליכי חיפוש הנכס. בנוסף, חברות החזקה מכירות היטב את החוק והמיסוי המקומיים ומסייעות להתמודד איתם, הן מול הרשויות והן מול הדיירים, ועד הבניין, השכנים וכדומה. יתרון נוסף הוא שחברת החזקה נשארת עם הרוכש לטווח הארוך וגם מנהלת את עבורו את הנכס ולכן גם מועדפת על משקיעים רבים. במקרה כזה, החברה תדאג לניהול שוטף, שיפוצים נדרשים, איתור דיירים ובמובן מסוים תפעל כשותפה של המשקיע.

תקנות וחוקים שחובה להכיר!

מערכת החוק הגרמנית, כאמור, פועלת באופן מסודר ומאורגן, על פי מדיניות ברורה ויציבה, אשר בין היתר דואגת להגן על הדיירים ולפקח על השקעות זרות. החקיקה מסדירה גם את תשלומי המיסוי בגרמניה וכמובן שעל כל שירות שמקבלים בדרך לעסקה, חלים גם חוקי המע"מ המקומיים. מרכיבים נוספים, מעבר לתשלומים וחקיקה, קשורים דווקא לתרבות המקומית. כך למשל, החלטות ועד בית יש לקיים, אין לפנות דיירים שעמדו בתשלומי השכירות, קיימות תקנות המגבילות את עליית מחירי השכירות, חובה לתאם מראש ולקבל אישור של הדייר לביקור בנכס, ועוד. צריך לדעת שהחוקים הללו אינם פועלים נגד משקיעים, אלא הם פועלים בעד האזרחים ורווחתם ולמרות שזה נשמע אירוני, הם גם אלו שמאפשרים את היציבות והכדאיות בהשקעות נדל"ן בגרמניה. לטווח הארוך, גרמניה נחשבת ליעד אטרקטיבי להשקעה ואם המשקיע בחר בחברת החזקה לביצוע ההשקעה אז היא תלווה אותו לאורך הדרך ואף סביר להניח שתפתח בפניו דלתות להשקעות כלכליות נוספות.

מאמרים נוספים