שוק הנדל"ן בגרמניה הוא אחד מאפיקי ההשקעה היציבים בעולם

היציבות הכלכלית והחקיקה המוסדרת בשוק הנדל"ן בגרמניה, הפכו אותה לאפיק בטוח לרכישת דירה להשקעה

אזרחי ישראל מחזיקים בחסכונות רבים, המושקעים באפיקים שונים והם מחפשים באופן מתמיד את ההשקעה הבטוחה ביותר. הישראלים כבר הבינו שהמוצרים הפנסיונים, ההשקעות לטווח הארוך והקצר והחסכונות בבנקים לא תמיד נותנים את התשואה והביטחון המבוקשים ורבים בוחרים לשים את חסכונותיהם בנכסים. אלא ששוק הנדל"ן הישראלי הוא לא המשתלם ביותר ובוודאי שלא היציב ביותר. מה עושים המשקיעים? פונים לחפש השקעות בחו"ל, ובצדק. שיקולי הסיכוי מול הסיכון עושים את שלהם  ובעידן שבו המיקום הגיאוגרפי כבר לא מהווה מגבלה, הכל אפשרי.  

לכל "מגרש" יש כללים משלו

לכל מדינה יש חוקים, תרבות פוליטיקה והגבלים משלה. כשזה מגיע להשקעות זרות, גם המדיניות משתנה בהתאם לרצון של המדינה לעודד או להגביל השקעות זרות. לכך יש להוסיף את הגורמים הנוגעים לעסקה. בארץ למשל,  המשקיעים יודעים שעליהם לבדוק היטב את הנכס, הזכויות והחובות החלות עליו, לוודא שלא בוצעו חריגות בנייה, לברר לגבי זכויות בנייה קיימות, תוכניות סטטוטוריות ותוכניות פיתוח אזוריות, לחשב את המסים על העסקה ואת שרשרת הפעולות הכוללות העברת רישום בטאבו, לקיחת משכנתא, תשלום לעורכי דין, מתווכים ועוד ועוד. כאשר מבקשים להשקיע את הכסף ברכישת נכס בחו"ל, יש לבדוק אחד לאחד את כל ההיבטים האמורים החלים באותה מדינה ומראש, לקחת בחשבון שיש מדינות שרק החקיקה והמיסוי שלהן, הופכת את ההשקעה ללא כדאית. זאת הסיבה למשל, שגרמניה הפכה ליעד מועדף להשקעות זרות. ראשית, מדובר במדינה שפועלת באופן מאוד מסודר בכל הקשור לנדל"ן, מגורים, מיסוי וכדומה. הכל מאוגד בחוק ולא צפויות הפתעות. שנית היא שומרת על יציבות כלכלית ומדינית. מעבר לכך, מחירי השוק של נדל"ן בגרמניה עדיין נמוכים מאוד ביחס למדינות אחרות באירופה ובעולם.

האם אפשר לרכוש דירה "בשלט רחוק"?

אפשר אבל לא כדאי. יש הבדל בין רכישת מוצרי צריכה בלחיצת כפתור דרך אתרי הסחר  לבין השקעה נדל"נית ארוכת טווח. גם סכומי ההשקעה, ולפיכך הסיכונים, גבוהים יותר. לכן, למרות שאת כל הבדיקות אפשר לעשות מהארץ, מומלץ להגיע ליעד עצמו באופן פיזי. "אין כמו מראה עיניים" והרושם שניתן לקבל מביקור במקום הוא הטוב ביותר. לרוב, הנוכחות של המשקיע גם תידרש לביצוע תהליכי העסקה כך או אחרת, למשל במקרים שבהם יש צורך להפגין נוכחות בפני הרשויות, במסגרת תהליכים משפטיים, בהתנהלות שוטפת מול שוכרים, לצרכי אחזקת הדירה וכדומה. ביקורים ביעד שבו נרכש הנכס הם הכרחיים וזו עוד סיבה שגרמניה הפכה ליעד אטרקטיבי. הנגישות והמרחק הקצר יחסית, מאפשרים למשקיע הישראלי להיות עם יד על הדופק באופן שוטף.

למה חשוב לבדוק חקיקה ומיסוי?

למערכת המשפט, החוקים, המיסים והאכיפה,  ישנה השפעה גדולה על סיכויי ההצלחה של המשקיעים הישראלים בגרמניה.  ראשית, מדובר במערכת מסודרת וחקיקה ברורה ויציבה. במידה והנכס מיועד להשכרה, אזי שגם בהיבט זה הכל מעוגן בחוק, לרבות תקנות המסדירות את גובה תשלומי השכירות אחת לכמה שנים וכן, תקנות המגנות על הדיירים ושומרות על יציבות בשוק השכירויות. לרוב, האזרחים הגרמנים מתגוררים בשכירות, הם משלמים בזמן ותחלופת הדיירים נמוכה מאוד. בהיבט זה כדאי לדעת שגם אם מבקשים לפנות דיירים מהנכס, זו לא תהיה משימה פשוטה אלא אם כן הדייר לא עמד בתשלומים או גרם לנזקים. מעבר לפיקוח על שוק השכירויות ומחיריו, שאינו מאפשר כאמור העלאת מחירי שכירות ככל העולה על רוחו של המשקיע, ישנם גם היבטי מיסוי בגרמניה ובארץ שצריך לקחת בחשבון וכן, תשלומים שונים לאנשי מקצוע מקומיים. בסך הכל אפשר להגיד שדווקא הסדר החקיקתי והמדיני של גרמניה הם אלו שהופכים אותה למדינה יציבה ובטוחה יחסית להשקעה.

לא להתפתות להשקיע דרך חברות

חוקי המיסוי בגרמניה, מדברנים לא אחת ביצוע עסקאות נדל"ן כחברה ולא באופן פרטי. חברות רבות משקיעות ברכישת נכסים, לרבות בניינים ומבני מסחר וכחלק מהמודל העסקי שלהן, מציעות למשקיעים להצטרך "להצלחה", כולל הבטחות לתשואות גבוהות. לפני שממהרים לרכוש נכס בגרמניה דרך חברות ישראליות, כדאי לבדוק כמה דברים. למשל, עד כמה הן מחזיקות בהיצע מרשים שניתן לבחור ממנו. רובן, כך יגלו המשקיעים, מציעות מעט מאוד לעומת ההיצע העצום הקיים בשוק. בדיקה מהירה באתרי האינטרנט הנפוצים לחיפוש נכסים או יצירת קשר עם מתווכים ועורכי דין מקומיים, תפתיע את המשקיע לטובה, שכן אלו יכולים להציע לו מבחר רב של דירות חמות להשקעה, ללא כל אינטרסים אחרים. בכל מקרה, נוטריון, מתווך או עורך דין ילוו את תהליך העסקה ואפשר ורצוי לפנות אליהם כבר בשלב החיפושים.

צריכים משכנתא על הנכס?

אם נדרש למשקיע מקור מימון לביצוע העסקה אז כדאי לדעת מה קורה בשוק הגרמני לפני שיוצאים לדרך. התנאים, הזכויות והחובות ללקיחת משכנתאות משתנים ממדינה למדינה וכשזה מגיע לגרמניה, שוב ניכרים הסדר המופתי והיציבות. כך ניתן לקחת בגרמניה משכנתא בגובה של עד 60 אחוזי מימון, תוך שיעבוד הנכס לבנק וללא צורך בערבויות. הריביות סבירות בהחלט וגם המדינה תומכת, על ידי מדיניות המאפשרת למשקיעים להחזיק בנכסים כאמור וכן, באמצעות ניהול השוק הנדל"ני באחריות ובזהירות. צריך להבין שתפוסת הדיור בגרמניה היא מהגבוהות בעולם ועומדת על כ- 90 אחוז. תפוסה זו שומרת על יציבות ואף צפויה לעלות, יחד עם הביקוש. אוכלוסיית גרמניה הולכת וגדלה וההערכות מדברות על הכפלתה בעשר השנים הקרובות. התחרות על השוק הגרמני צפויה במקביל, לעלות את המחירים ואת התשואות על הנכסים הנרכשים כיום. לסיכום, הכלכלה הגרמנית מגלה מגמת יציבות, לצד חקיקה מתאימה והסדרת פעילויות שוק הנדל"ן, מה שהופך את גרמניה לאפשרות מצוינת להשקעה, כאמור בתנאי שבוצעה הערכות מתאימה, לרבות גורמים אובייקטיבים מקומיים שמסייעים במציאת נכס וליווי בכל התהליכים.

תשואה על דירות להשקעה בברלין

ברלין היא אחד היעדים הכי חמים בשוק הנדל"ן הגרמני. לרוב בשכונות היוקרה החדשות יהיה קשה למצוא נכס מניב להשקעה והמחירים יהיו גבוהים יותר אולם השכונות הברלינאיות הוא עולם אחר לגמרי. ניתן למצוא דירות בברלין שוות ביותר, שצפי התשואה עליהן נמצא במגמת עלייה והיא מגיעה לשישה אחוזים ומעלה. במידה ותהיה רגיעה בשוק, לא צפויה ירידה בתשואה אלא התמתנות בלבד בעליית ערך הנכס. ההשקעה בדירה בברלין יכולה להיות החלטה טובה לאור כל הנתונים האמורים ויש לשים לב לטיב הבניין, המיקום והקרבה למרכזי בילוי והשכלה, תרבות, סחר ותחבורה.

מאמרים נוספים