בשנים האחרונות הפכה רכישת נכסי נדל”ן בגרמניה – ובייחוד בעריה המרכזיות (ברלין, המבורג ופרנקפורט, לדוגמה) ליעד אטרקטיבי עבור ישראלים רבים, הודות לפער שבין השגשוג הכלכלי של מדינה זו לבין העובדה שהיא מתאפיינת במחירים נמוכים יחסית בענף זה. השקעה בנדל”ן בגרמניה אכן עשויה להיות כדאית. על מנת להפיק את המיטב מעסקה כזו, חשוב להיות מודעים לאופן שבו פועלת מערכת המיסוי בגרמניה, ולתשלומים השונים שתחויבו בהם במקרים כאלו ואחרים. מאמר זה יציג בקצרה את סוגי המיסים השונים שתידרשו לשלם ואת היקפם, כמו גם את הדרכים שבהן תוכלו לפעול על מנת לחסוך לעצמכם כסף וזמן יקרים.
דירה להשכיר - שיעור המס בגרמניה על הכנסות משכירות
אם החלטתם להשקיע, כיחידים, ברכישת נכס נדל”ני בגרמניה במטרה להשכירו, שיעור המס שייגבה מכם על ידי מערכת המיסוי הגרמנית יעמוד על 25% מהכנסותיכם מהשכירות. חשוב לציין כי בנוסף לכך, תחויבו במס על הכנסות אלו גם בישראל (בארץ תוכלו לבחור בין תשלום 15% הכולל הוצאות מסוגים שונים, אך בניכוי פחת, או בשיעור מס שולי כנהוג בישראל). ראוי לציין כי סכום זה אינו עומד בפני עצמו אלא יש לבחון אותו בהקשר רחב יותר, הכולל את השגשוג הכלכלי של העיר שבה בחרתם לרכוש את הנכס, את המחיר הנמוך יחסית ששילמתם עבור הנדל”ן ואת גובה השכירות שתוכלו לגבות. יתכן שזו הסיבה שעל אף שיעורי המס הגבוהים, ישראלים רבים רואים ברכישת נדל”ן בגרמניה השקעה ראויה.
מוכרים? כל מה שרציתם לדעת על מיסוי רווחי הון בגרמניה
אם החלטתם למכור את הנכס הנדל”ני שבבעלותכם, חשוב שתהיו מודעים לאופן שבו מערכת המיסוי הגרמנית ממסה רווחי הון כתוצאה ממכירות נדל”ן. הכלל המנחה מיסוי רווחי הון בגרמניה הוא שרווחים מסוג זה ימוסו בהתאם לשיעור המס השולי שבו חייב היחיד. אולם הדבר נכון רק במקרה שבו הנכס (או המקרקעין) נמכר בתוך עשר שנים ממועד רכישתו. אם הנכס נותר בבעלותכם למשך למעלה מעשור, תהיו פטורים מתשלום מס זה.
כיצד תחסכו זמן וכסף יקרים בהתאם לצורך הספציפי שלכם
ישנם מספר צעדים שתוכלו לנקוט בהם על מנת למקסם את הרווח שלכם כתוצאה מההשקעה ולנהל אותה באופן הנכון ביותר מבחינתכם. הבחירה בצעד הנכון עבורכם תלויה בצורך הספציפי שההשקעה באה למלא מבחינתכם.
- רכישת נדל”ן דרך חברה שזה תחום התמחותה – אם הייתם מעדיפים להימנע מטיסה לגרמניה, מההליכים הביורוקרטיים השונים הכרוכים ברכישת נדל”ן בה ומעיסוק מתמשך באספקטים שונים של ניהול הנכס (ובכלל זאת גביית סוגים שונים של תשלומים וכמובן, שכר הדירה עצמו), תמיד תוכלו לפנות לחברה שרכישה וניהול של נכסים נדל”ניים בגרמניה הם תחום התמחותה. היתרון בהשקעה כזו הוא שבנוסף לרווחים מהשכירות, ערך הנדל”ן שבבעלותכם עשוי לעלות עם השנים כתוצאה מהצמיחה הכלכלית בגרמניה.
- הקמת חברה – מעוניינים לרכוש יותר מדירה אחת בגרמניה? יתכן שכדאי לכם לשקול את האפשרות להקים חברה בע”מ. אמנם, המס האפקטיבי שיחול על פעילות חברה בגרמניה יכול להגיע ל-43% ולמעלה מכך, אך ניתן להפחית סכומים אלו באמצעות תכנון מס שייעשה מבעוד מועד. מס החברות בגרמניה עומד על 15% ומס סולידריות, על 5.5% ממנו. במקרים שבהם פעילות החברה בגרמניה אינה נחשבת למסחרית-עסקית, היא לא תחויב במס עסקים (ששיעורו 14%-17%).
- תכנון מס – אם בבעלותכם יותר מנכס אחד על אדמת גרמניה, הקמת שותפות או חברה בת בקפריסין תוכל לאפשר לכם לחלק רווחים (דיבידנדים) ללא ניכוי מס במקור.
