האם אפשר למצוא נדל"ן בגרמניה במחיר טוב? המומחים מסבירים

האם אפשר למצוא נדל"ן בגרמניה במחיר טוב?

קרנות חדשות וישנות מציעות נכסים אטרקטיביים במיוחד ופעילותן העסקית בנויה על מציאות שבה כבר קשה להשיג נכסים רווחים בגרמניה, לאור עליית המחירים בשנים האחרונות. הקרנות מתבססות על קשרים, המאפשרים להם להגיע לנכסים שלא מתפרסמים בשום מקום ומנסות להגיע לדירות ולבניינים שעדיין נמכרים במחירים סבירים אבל בשלב הבא, יעברו להשקעות בנכסים למסחר ותעשייה.

קרן חדשה להשקעות בנדל"ן מסחרי בגרמניה

קרן חדשה, BR-NAS, החלה את פעילותה בגרמניה, זאת לצורך ביצוע השקעות בתחום הנדל”ן המסחרי בגרמניה. ההיקפים של ההשקעה בקרן נאמדים בכ-250 מיליון יורו, כאשר שני שותפיה של הקרן כבר מנהלים כל אחת בנפרד נכסים, הנאמדים יחד בכ- 850 מליון יורו. בין המטרות של הקרן החדשה, אפשר למנות את ההחלטה לנסות ולגייס כספים מגופים מוסדיים בישראל. הקרן השקיעה בכל שלב בתהליך ההשקה, עד לרמת בדיקת הרכב השוכרים הנכסים להשקעה. היא הציגה אסטרטגיה מסודרת, שבמסגרתה יבחרו הנכסים ואשר בעיקרה בנויה על נכסים לשכירות עבור חברות גרמניות הנמצאות בתחילת דרכן, כלומר עסקים קטנים ובינוניים. הקרן הצהירה כי חשוב לה מאוד שהשוכרים והחברות בנכסיה יהיו פרוסים על פני מגוון רחב של תעשיות בגרמניה. באשר לחשיפה המטבעית של הקרן, התוכנית היא שלקוחות המחזיקים חשבון בנק בגוש האירו או בשווייץ יוכלו לקבל הלוואה. התיק הפיננסי יהווה ערובה להלוואה והריביות יהיו נמוכות. בנוסף, הקרן התחייבה להרתיע בפני לקוחותיה ולייעץ להם בנוגע לחשיפה המטבעית שלהם. הקרן אף הציעה כי מי שמחזיק בתיק נכסים פיננסי בשווייץ או באירופה, יוכל לקבל הלוואה כנגד התיק ולקנות נכס בישראל. כך, המשקיע יכול לקחת משכנתא בריבית מאוד זולה לעומת הריביות שיש היום בבנקים בארץ. אבל הוא כמובן צריך לעשות את השיקולים שלו בנוגע להכנסות שלו למשל ועוד”.

תשואות של 8-12 אחוזים

קרן בלורוק השותפה בקרן החדשה, הוקמה כבר בשנת 2013 עם מסר ברור למשקיעים, כי הכספים מיועדים לנסכים עצמם ולא לקרן. כמו כן, הלקוחות מקבלים דיווחים אודות נכסיהם ויודעים כמה הוצאות יש להם, הכנסות וכדומה, במטרה לייצר פעילות שקופה. באשר לתשואות, הקרן כמובן לא מתחייבת על כך אבל כן נותנת הערכה ומספרים ייעודיים. לכולם ברור, גם למנהלי הקרן וגם למשקעים, שהשקעות נדל”ניות יכולות להניב תשואות אבל גם הפסדים. בכל זאת אם מדברים על יעדים כללים אז הקרן מעריכה כי גובה התשואה ינוע בין 8-12 אחוזים וכמו כן, צפויה חלוקת דיבידנד שנתי למשקיעים, בגובה של כ- 5 אחוזים. פעילות הקרן מתבצעת תחת פיקוח של משרד רואה חשבון, יועצי מס וכדומה והיא כפופה לחקיקה של האיחוד האירופאי, תחת הגוף האמון על השקעות אלטרנטיביות, ה- AIFMD.

ניהול ולקוחות הקרן

על פי התחזיות הקרן תכננה להתחיל למכור נכסים בשנת 2017, כאשר המטרה היתה להחזיק בהם לטווח ארוך. הבניינים הראשונים של הקרן, כך על פי הדיווחים, הניבו תשואה של 12 אחוזים והיא ניהלה נכסים ששווים הוערך על ידה בכחצי מיליארד יורו, עיקרם נכסים למגורים. כאמור בשלב הבא, הקרן נכנסה לשותפות עם חברת NAS ויחד הושקה הקרן החדשה, אשר עיקר פעילותה תהיה סביב הנדל”ן התעשייתי והמסחרי בגרמניה. באשר להתנהלות השוטפת, הקרן משקיעה בנכסים שזמן ההגעה אליהם איננו עולה על שעתיים, כך שניתן יהיה לתפעל אותם ולעקוב אחריהם באופן צמוד. הלקוחות הפוטנציאליים כאמור הנם עסקים קטנים ובינוניים בגרמניה, אלו אשר עומדים בחזית הצמיחה של השוק הגרמני.

המשקיעים הישראליים

באשר למשקיעים ישראליים, אלו יוכלו לרכוש את יחידות הקרן, נייר ערך שיכנס לתיק הנכסים של המשקיע הישראלי, כך שהוא יוכל לעקוב אחריו באמצעות מערכת המאפשרת לבצע גיוון בהשקעות, לרבות נכסי נדל”ן המעניקים דיבידנד. התשואה הצפויה למשקיעים אלו מוערכת בכ- 5 אחוז אבל יכולה להגיע גם ל- 9 אחוז. על פי הצפי, תקופת ההשקעה מוערכת בכ- 18 חודשים ואורך חייה של הקרן בכשבע שנים, אשר בסיומן תוחזר ההשקעה בתוספת התשואה. דמי הניהול עצמם עומדים על כ- 0.6 אחוז לשנה ובמידה וכעבור שבע שנים תחול תשואה של למעלה מ-5 אחוז, דמי ההצלחה יעמדו על 25 אחוז בגין התשואה.

שוק ההשקעות הגרמני

עליית המחירים בשוק של נדל”ן גרמניה בערים המרכזיות , דחף את המשקיעים לחפש נכסים להשקעה בערים קטנות ובינוניות, שבהן מתגוררת אוכלוסייה של כ- 300-600 אלף איש. התנודה העיקרית שנרשמה היא לכיוון הערים בצפון גרמניה, אזור חלש יחסים לדרום המדינה. על מנת להקטין את הסיכונים מההשקעות בנדל”ן כאמור, כל דייר נבדק על ידי הקרן לעומק, מתבצעת הערכה באשר למשך שהותו בנכס ולתחשיבים נכנסת גם האפשרות שהנכס יעמוד ריק בתקופה של עד חצי שנה. ההשקעות דרך הקרן מצריכות סכום מינימום של 250 אלף יורו ליחידת דיור והתחייבות להשאר במשך שבע שנים. הדרך היחידה לצאת בטרם סיום התקופה היא לאתר קונה אחר, אשר יסכים לקנות את יחידת הדיור.