המדריך להשקעות נדל"ן במערב גרמניה

כאשר משקיע ישראלי בוחר להשקיע בנדל”ן בחו”ל ובעיקר במערב גרמניה, יודע כי מדובר למעשה על מערכת יחסים לטווח הארוך. כמו בכל מערכת יחסים, חובה לבדוק, את ההיסטוריה של האזור שבו יש להשקיע, היכן הוא נמצא כיום מבחינת  התשואה ומה הכיוון שלו בעתיד. השאלה הא:”מדוע ישראלים רבים החליטו להשקיע בנדל”ן דווקא במערב גרמניה?”

מה היה אז?

בין השנים 1998-2008, כאשר מחיר הנדל”ן האמירו לשחקים בכל אירופה ובמדינות הנמצאות בסמוך אליה, מחירי הנדל”ן בגרמניה נשארו נמוכים ויציבים, כמעט ללא תנודות משמעותיות. בתור השקעה כלכלית פוטנציאלית, היינו יכולים לחשוב שגרמניה נמצאת במציאות כלכלית לא טובה בגלל הפער שהיה אז. למעשה לא כך היה  הדבר, היות והנדל”ן היציב בגרמניה, נבע משילוב של סיבות שונות- כ-50% מתושבי גרמניה, מתגוררים בשכירות מתוך בחירה למשך כל חייהם, רמת המחיה בגרמניה זולה ולצדה קיימת מערכת סוציאלית רחבה וחזקה, אשר תומכת באזרחיה. סיבות אלה גם אז וגם היום, נותרו ללא שינוי, מה שמייצר מצב של רווחה כלכלית ונדל”ן יציב בהחלט.

בואו ונציץ בהיסטוריה הרבה אחורה, עם נפילת חומת ברלין בסוף שנות השמונים של המאה הקודמת, כאשר מחירי הנדל”ן הרקיעו שחקים וזאת, בעקבות משקיעים גרמנים וזרים אשר עטו על המציאה. באמצע שנות  התשעים של המאה הקודמת, ירדו מחירי הנדל”ן באופן משמעותי , בשל עליה חדה בריבית הריאלית, אך מאז, המחירים נשארו יציבים עד שנת 2008. בשנת 2008, החלה עליית מחירים בנדל”ן הגרמני וזאת, בשל משקיעים חיצוניים, אשר נהרו לרכוש נדל”ן בגרמניה בשל המשבר הכלכלי הגדול באירופה.  למעשה, גרמניה היית למקלט של כספי המשקיעים וכן, היה ברור לכולם שאת המקלט הזה, ניתן יהיה להשביח ולשפץ, וכך נדל”ן גרמניה הפך לאפיק השקעה נחשק.

מה קורה היום?

עליית מחירו של נדל”ן גרמניה, הינה עקבית ונמשכת עד היום אך עלייה זו נעשית בהדרגה. קיים משהו בתרבות הגרמנית אשר מאפשר יציבות הן בשינוי והן בתנועה. משקיעים רבים ממדינות שונות בעולם, ממשיכים לנהור לגרמניה ומקבלים מימון אטרקטיבי מהמדינה. הסיבה שמשקיעים רבים משקיעים בגרמניה, היא תוצר ברור של המערכת היציבה של גרמניה. היום, השכר הממוצע בגרמניה, עומד על סך של  3400 יורו שהם 6,00 ₪ בחודש וזאת, לצד רמת החיים הזולה והתמיכה הסוציאלית הרחבה. קחו לדוגמא את קצבת הילדים, אשר עומדת על 800 ₪ בממוצע, עבור כל ילד, לעומת 200 ₪ לקצבת ילדים בישראל. משפחה שהיא בעלת הכנס חודשית נמוכה בגרמניה, תקבל מהמדינה תוספת של 600 ₪ לחודש מהמערכת הסוציאלית.

 

גרמנים בני 25 ומעלה שהם מובטלים\ זכאים לתשלום מלא של שכר הדירה שלהם מהמדינה ואם מדובר באנשים שאינם יכולים לעבוד כל חייהם, גרמניה תשלם את שכר דירתם, למשך כל חייהם. מכאן יש להסיק, כי המערכת הסוציאלית של גרמניה, מעניקה ביטחון רב גם למשקיעים בה. מלבד המערכת הסוציאלית בגרמניה, ישנה המערכת הכלכלית הגרמנית שנחשב לבין החזקות בעולם. היום,  הייצוא הגרמני , מהווה נדבך מרכזי מכלכלת המדינה. בנוסף לכל היתרונות שציינת עד כה, המנטאליות הגרמנית, הא יצרנית מטבעה וכן רמת הביטחון הסוציאלי, הוא חלק בלתי נפרד של התנהלותה של גרמניה. גרמני אשר עובד ומשתכר באמצעות עבודה קבועה, מהווה ערך מרכזי אם לא הגבוה ביותר בדרך החיים.

קרקע בטוחה למשקיעים בנדל"ן בגרמניה גם בעתיד

המנטאליות הגרמנית, יחד עם שיעור ההכנסה הגבוהים ורמת המחיה הנמוכה, מהווים קרקע בטוחה למשקיעים במערב גרמניה. הקרקע הבטוחה, מעלה את ערך המכסים ורק משביחה אותם. זה ממש הרגע הנכון להשקיע בנדל”ן בגרמניה אבל עכשיו בואו ונשאל את שאלת השאלות:” היכן בדיוק בגרמניה היה נכון להשקיע בתזמון העכשווי?”. התשובה היא פשוטה- עליית מחיר הנדל”ן נעה תמיד מהמרכז לצדדים מהמטרופולין, לערי הלוויין הסובבות אותה. בואו ונתמקד בעיר דיסלדורף שהיא עיר גרמנית מרכזית בירתה של מחוז נורדריין   וסטפלייה במערב גרמניה. כעת, כאשר ישנה עליית מחירים המתרחשת מזה כמה שנים בעיר זו, כמו בשאר הערים הגדולות האחרות, נוכל באופן נהיר יותר, להסתכל על הפריפריות של ערים אלה. שם, רק מתחילה העלייה במחירי הנדל”ן וזמן ההשקעה הוא היסטורי, וזאת חלק מעתיד השוק הגרמני.

הזדמנויות לעסקאות נדלן בגרמניה

הבה נכיר את המקום מקרוב

הערים נורדריין וסטפלייה, הוקמו לאחר מלחמת העולם השנייה, ע”י ממשל צבא בריטי ומהווה מדינה כשלעצמה, בעלת דגל משלה. מדינה זו, מורכבת משלוש טריטוריות היסטוריות: נורדריין- שהוא האזור של צפון נהר הריין וסטפלייה –  והכוונה היא אל פאלייה המערבית אשר שוכנת דווקא במזרח גרמניה אם נחשב את שטחה שהוא 34,080 קמ”ר המדינה נמצאת במקום רביעי בגרמניה אחרי ברלין, ברמן והמבורג. צפיפות האוכלוסין בנורדריין וסטפלייה הינה מן הגבוהות בעולם, בשיעור של  530 איש לקמ”ר. חבל הרוהר הינו אחד מהאזורים הצפופים ביותר באירופה ולמרות שישנם אזורים עם נוף ידועים לאורך הגבול, עם בלגיה הנמצאת במישור הריין התחתון ולאורך הגבול עם הולנד. תיירים רבים, נוהרים לאזורים ההרריים של נורדריין וסטפלייה הנמצאים במרחק נסיעה קצרה משתי מדינות השפלה, כאשר מחוז זה, מונה כ-18 מיליון תושבים .

אז מדוע מומלץ להשקיע בנורדריין ובסטפלייה?

דיסלדורף, שהיא בירת מחוז זה, נחשבת לאחת הערים החזקות והעשרות בגרמניה. המחוז, סיפק את התרומה הגבוהה ביותר לתוצר הגרמני בכל שנה בעשור האחרון, 20% מאזרחי גרמניה, מתגוררים באזור זה. יש לציין,  כי המרחק מאמסטרדם ובריסל, הינו שעתים, כאשר הולנד ובלגיה מציעות נדל”ן במחירים גבוהים משמעותית ממחוז זה בגרמניה. כמעט חצי מערי גרמניה, נמצאות במחוז זה, אשר אף מכיל את מס’ האוניברסיטאות הגבוה.

נתונים של מחיר נדל"ן בגרמניה בין השנים
2011-2015 במחירים המתייחסים למ"ר
שנה
30 מ”ר
60 מ”ר
100 מ”ר
2011
1,105,17€;
1,237,64€;
1,698,58€;
2012
1,135.91€;
1,181,21€;
1,747,04€;
2013
1,162,88€;
1,203,30€;
1,889,85€;
2014
1,360,52€;
1,328,17€;
2,060,31€;
2015
1,480,39€;
1,530,15€;
2,269,34€;

נורדריין וסטפלייה אם כן, הינו מחוז אטרקטיבי לתיירים המגיעים מכל קצוות עולם, היות ובמחוז זה, קיימים מוזיאונים, טירות ידועות ומרשימות, פארקים, קניונים, גני חיות, תיאטראות ואף חדרי בריחה  שהפך לטרנד המפורסם והפופולארי בכל העולם. המציאות הקשה בישראל, גם של זוגות צעירים ממעמד הביניים, אימם יכולים ומתקשים מאוד לרכוש דירה משלהם, כאשר הם טובעים במלחמת הישרדות. זו הסיבה אשר בגינה רבים נהרו לחפש נדל”ן מניב בחו”ל. אותם הזוגות, יכולים לרכוש דירה במדינה החזקה ביותר באירופה עם אופציה ממשית ובטוחה לעליית מחיר הנכס והתשואה השוטפת. נורדריין וסטפלייה הפכה לגן עדן למשקיעים וכן מהווה השקעה בטוחה ונחת, לאלה שאינם מעוניינים להשקיע רק בנכס אחד. המחירים הנמוכים של הנדל”ן במחוז זה, צומחים בהדרגה ולא בלבד שמעלים את ערכם, אלא משולבים נכון בנקודת הזמן הנוכחית עם תשואה נאה ומידית. מכאן, ניתן להסיק, כי גם מי שמעוניין בנכס בישראל, יוכל יום בקלות לרכוש דירה בנורדריין וסטפלייה, למכור אותה לאחר 5- 10 שנים ובכסף זה, לרכוש דירה בישראל מבלי להיעזר במשכנתא.

הסיבות בשטח, אשר הופכות את נורדריין וסטפלייה
להזדמנות השקעה עסקית היסטורית

פעם היה נהוג לחשוב כי יעד ההשקעה בנדל”ן העיקרי בגרמניה הוא השקעה בברלין או אם נרחיק לכת, במינכן, אך כיום ניתן לראות עליית המחירים של דירות ברלין, אשר עד לא מזמן, הובילה את המשקיעים אשר מחפשים תשואות שוטפות להפנות את משאביהם מחוץ לברלין לכוון של נורדריין וטספלייה, כאשר מחוז זה, התגלה כאזור אשר אליו נוהרים וממשיכים לנהור המשאבים הללו. הסבה השנייה היא, שאחת ההשקעות אשר הפסקה להיות משתלמת ברלין, היא רכישת בניינים. מחירי הבניינים בברלין עלו באופן חד ומשמעותי ממש כפי שצוין קודם לכן. משקיעים אשר מעוניינים לרכוש בניין, כאשר יש לבצע פרצלציה ומכירה של הדירות, רואים כי ההשקעה כבר אינה משתלמת ופונים אף הם להשקיע בנורדריין ובטספלייה, אשר במחוז זה מחירי הבניינים  ממש חלומיים .

עוד סיבות להשקעה במחוז נורדריין וסטפלייה, ההא הוצאת אתרי AIR BNB מחוץ לברלין. רבים ממשקיע הנדל”ן גרמו לתשואות שוטפות בזכות ההשכרות לטווח קצר של דירות מרוהטות באמצעות אתרים אלה. במחוז של נורדריין וסטפלייה, אתר AIR BNB  הינו חוקי וניתן להשכיר נכסים על פי שיטה זו. התיירות העסקית ענפה , מה שמעורר את הצורך להשכרת דירות לטווח הקצר.

יציבותה של גרמנה, הפכה לאחת מהסיבות המרכזיות לעליית ערך הנדל”ן וכן, נקודות הזמן ומחירי הנדל”ן שעולים במיוחד בערי המרכז ויש לשים לב לנתונים המרשימים של מחוז נורדריין וסטפלייה במערב גרמניה. בשל מחיר הנדל”ן שרק עולים במחוז זה, זה הזמן עכשיו להשקיע.

עסקאות נדל"ן בגרמניה

תהליך משפטי בגרמניה כמו בכל מדינה, השקעות נדל”ן בגרמניה בנוסף למחיר הנכס, קיימות הוצאות נלוות כאלה ואחרות. בעצם מחיר הנכס, אינו מהווה את ההוצאה היחידה אשר רוכשי הנדל”ן יצטרכו לשלם   ישנה שורה של הוצאות נלוות ברכישת נדל”ן בגרמניה כמו למשל” תיווך, עו”ד, הוצאו שיפוץ על הנכס, מס רכישה, מע”מ ועוד. הוצאות אלה, משתנות בין מדינה למדינה במיוחד, כאשר מדובר על נדל”ן להשקעה בחו”ל. בגרמניה, קיימות הוצאות קבועות כגון: מס רכישה, נוטריון, עמל תיווך והוצאות שניתן יהיה להתמקח עליהן או שניתנות לבחירה כמו למשל: עמלת ברוקר, מימון או חברה הנדסית שתבדוק את הנכס.

מחיר הנכס בגרמניה

מחיריהם של הנכסים בגרמניה, משתנים מאזור לאזור וכן, מושפעים המון מהמיקום הספציפי בשכונה זו או אחרת. לרוב, על מנת לרכוש נכס בגרמניה, על המשקיע להבא עימו הון עצמי של 50% מערך הנכס ואת היתרה, ניתן יהיה לקבל בבנקים למשכנתאות. הבנקים למשכנתאות בגרמניה, מוכנים לתת משכנתא על הנכס וזאת תנא שקים תזרים מזומנים בנכס והכוונה הא לשכירות שהנכס יניב. ישראלים המעוניינים לטול משכנתא בגרמניה, כאשר הנכס ריק משוכרים, ייתקלו בקשיים מהבנקים למשכנתאות, או לחלופין, המשקע יצטרך לשלם ריביות גבוהות על המשכנתא והמימון מהבנק למשכנתאות, יהיה נמוך בהרבה בהשוואה לנכסים מושכרים. יש לקחת בחשבון יתרון בולט נוסף והוא-  מערכת המשכנתאות הגרמנית, הינה מהמתקדמות בעולם והריביות על ההלוואות הן לא גבוהות ובשיעור של 3.5%-4% שנתי.

עוד סיבות להשקעה במחוז נורדריין וסטפלייה, ההא הוצאת אתרי AIR BNB מחוץ לברלין. רבים ממשקיע הנדל”ן גרמו לתשואות שוטפות בזכות ההשכרות לטווח קצר של דירות מרוהטות באמצעות אתרים אלה. במחוז של נורדריין וסטפלייה, אתר AIR BNB  הינו חוקי וניתן להשכיר נכסים על פי שיטה זו. התיירות העסקית ענפה , מה שמעורר את הצורך להשכרת דירות לטווח הקצר.

יציבותה של גרמנה, הפכה לאחת מהסיבות המרכזיות לעליית ערך הנדל”ן וכן, נקודות הזמן ומחירי הנדל”ן שעולים במיוחד בערי המרכז ויש לשים לב לנתונים המרשימים של מחוז נורדריין וסטפלייה במערב גרמניה. בשל מחיר הנדל”ן שרק עולים במחוז זה, זה הזמן עכשיו להשקיע בחו”ל.

מתווך נדל"ן בגרמניה

החוק הגרמני, לא קובע תעריפי מינימום או מקסימום, בגין עמלת תיווך, הכול תלוי בסוכן הנדל”ן הספציפי שאיתו הייתם בקשר, וכן האזור שבו רכשתם נדל”ן . שכר הטרחה המקובל בגרמניה על מכירת נדל”ן, עומד על 6%+מע”מ והתעריף הסופי הנו 7.4%.  יחד עם זאת, אם מדובר בהיקף של עסקאות נדל”ן גדולות במיוחד בהיקף של עד 10 מיליון יורו, ניתן יהיה להפחית את שכר הטרחה של המתווך לקמה של 3%-4% ואפילו יותר.

מחיר הנכס

מחיריהם של הנכסים בגרמניה, משתנים מאזור לאזור וכן, מושפעים המון מהמיקום הספציפי בשכונה זו או אחרת. לרוב, על מנת לרכוש נכס בגרמניה, על המשקיע להבא עימו הון עצמי של 50% מערך הנכס ואת היתרה, ניתן יהיה לקבל בבנקים למשכנתאות. הבנקים למשכנתאות בגרמניה, מוכנים לתת משכנתא על הנכס וזאת תנא שקים תזרים מזומנים בנכס והכוונה הא לשכירות שהנכס יניב. ישראלים המעוניינים לטול משכנתא בגרמניה, כאשר הנכס ריק משוכרים, ייתקלו בקשיים מהבנקים למשכנתאות, או לחלופין, המשקע יצטרך לשלם ריביות גבוהות על המשכנתא והמימון מהבנק למשכנתאות, יהיה נמוך בהרבה בהשוואה לנכסים מושכרים. יש לקחת בחשבון יתרון בולט נוסף והוא-  מערכת המשכנתאות הגרמנית, הינה מהמתקדמות בעולם והריביות על ההלוואות הן לא גבוהות ובשיעור של 3.5%-4% שנתי.

עוד סיבות להשקעה במחוז נורדריין וסטפלייה, ההא הוצאת אתרי AIR BNB מחוץ לברלין. רבים ממשקיע הנדל”ן גרמו לתשואות שוטפות בזכות ההשכרות לטווח קצר של דירות מרוהטות באמצעות אתרים אלה. במחוז של נורדריין וסטפלייה, אתר AIR BNB  הינו חוקי וניתן להשכיר נכסים על פי שיטה זו. התיירות העסקית ענפה , מה שמעורר את הצורך להשכרת דירות לטווח הקצר.

יציבותה של גרמנה, הפכה לאחת מהסיבות המרכזיות לעליית ערך הנדל”ן וכן, נקודות הזמן ומחירי הנדל”ן שעולים במיוחד בערי המרכז ויש לשים לב לנתונים המרשימים של מחוז נורדריין וסטפלייה במערב גרמניה. בשל מחיר הנדל”ן שרק עולים במחוז זה, זה הזמן עכשיו להשקיע.

נוטריון בגרמניה

כאשר כבר מוצאים נכס לרכישה בגרמניה, יש לפנות לנוטריון מקומי שהוא דמות המפתח בכל עסקאות הנדל”ן. בחירת הנוטריון מוטלת על רוכש הנכס, כך שניתן יהיה לקבל את השירות האמין והאובייקטיבי. נוטריון גובה שכר טרחה מרוכש הנכס בלבד, בגובה של 1%-2% אם גם מדובר על חברה לניהול נכסים על הנוטריון לקבל הסכמה למכירת הנכס. מסמך זה עשוי לא לעלות כסף, אך  יכול לעלות גם בין 60-120 יורו. רוכש הנכס, ישלם את התמורה לחשבון נאמנות שיפתח הנוטריון לביצוע העסקה והוא יחזיק את הכספים עד אשר יקבל את האישורים הנחוצים, עבור רישום הערת אזהרה לטובתו של הקונה או רשום הבעלות על שם הקונה. גם עבור ניהול חשבון הנאמנות, גובה הנוטריון שכר טרחה נפרד. עלות אגרת רישום הנכס בלשכת רישום מקרקעין, יעלה מאות בודדים של יורו.

מס רכישה ומס עקיף {מע"מ}

על פי החוק הגרמני, גובה תשלום מס הרכישה הה בשיעור של 6.5%. מחודש מאי 2008, המע”מ הגרמני הינו בגובה של 19% ויש להוסיף את העמלות של נותני השירותים בגרמני כגון : מתווך, נוטריון, ברוקר משכנתאות ועוד, מלבד מס רכישה שעליו לא חל תשלום מע”מ.

מס רכישה ומס עקיף {מע"מ}

אם הנכם מעוניינים ליטול משכנתא מבנק למשכנתאות, יש להיעזר בברוקר למשכנתאות, אשר מצד אחד גובה עמלה על שירותיו, אך מצד שני, מאפשר למשקיעים שאינם בקיאים בשוק הנדל”ן המקומי ללמוד את כללי המשחק ולקבל את תנאי המשכנתא  האטרקטיביים ביותר. קיים הבדל נוסף בנטילת משכנתא בגרמניה לבין נטילת משכנתא בישראל והוא- אין צורך לרכוש פוליסת ביטוח חיים.

מדוע מומלץ בבדיקה הנדסת של המבנה לפני רכישתו?

מי שרוכש מבנה מסחרי או בניין שלם, עלו להיעזר בחברה הנדסית מקומית, אשר תאשר כי הנכס כשיר. הבדק כלול גם את מערכות האינסטלציה והחשמל ותתבצע באמצעות חברה מקצועית.

תשלום מיסים בגרמניה של חברות ומשקיעים פרטיים

חברה אשר משקיעה בנדל”ן בגרמניה, יחול עליה מס בשיעור של 38.5$ על רווח ההון. יחד עם זאת, רווח ההון שנוצר ממכירת נדל”ן כאשר השימוש בו נעשה תוך 4 שנים עד למועד רכישת הנדל”ן החלופי יהיה פטור ממס. אם מדובר על בניין חדש שנבנה זה עתה, התקופה שבה עליה להשתמש ברווח לרכישת נכס חלופי תהיה בכפוף לפטור ממס של מכירת הנכס הקודם ל-6 שנים.

 

תשלום מס על נכס פרטי

 

אנשים פרטיים שמשקיעים בנדל”ן בגרמניה, כולל תושביה המקומיים, גם עליהם חל מס בשיעור של 5.5%, כאשר הוא מתווסף למס יחיד ונע באופן פרוגרסיבי במדרגות בין 15%-42%. לתושב גרמניה ההכנסה של עד 8,000 יורו פטורה ממס. אנשים פרטיים, שהם לא תושבי גרמניה מחויבים רק במס הכנסה בחישוב הזהה לאזרחים המקומיים. יש לקחת בחשבון שאף על פי שחישובי מדרגת המס הראשונה עבור תושבים זרים, הינה גבוהה יותר ושיעורה עומד על סך של 25%, רווחי ההון ממכירת נכס נדל”ן למטרת מגורים, פטורים ממס, חוץ מהמקרים שבהם רווח ההון, נחשב לרווח ספקולטיבי. הכוונה היא למכירת נכס בתום תקופת המינימום הקבועה בחוק. שיעור המס במקרה זה, יהיה זהה לשיעור המס השולי היחיד. רווח ההון ממכירת נדל”ן, יהיה ע”י מיסוי לפי שיעור המס השולי הרגיל, החל על יחיד אם המקרקעין נמכרו עד 10 שנים מיום רכישתם. במידה והמקרקעין הוחזקו לתקופה ארוכה יותר, אזי, יינתן פטור ממס.

 

תשלומי מס על נכס מהשכרה

 

על הרווחים שמשקיעי נדל”ן מרוויחים מהשכרת הנכס שרכשו כאשר הכוונה היא אל נכסי מגורים ולא על נכסים מסחריים, המס השנתי יעמוד בשיעור של 14%-18%, כאשר שיעור זה של המס השנתי, תקף על נכסים שנרכשו בעזרת משכנתא או איזו שהיא הלוואה אחרת. ישנה עוד אפשרות, כגון: הוצאות מימון, הוצאות  ניהול ותשלומים סוציאליים כמו: מים, גז וחשמל, ריבית המשכנתא, הוצאות נסיעה כגון טיסות לחו”ל פעם עד פעמיים בשנה אשר יכללו גם הוצאות אש”ל. מלבד זאת, בעל הנכס בגרמניה, שהוא משקיע זר, יוכל לקבל החזרים בשיעור של 3%, בגין הוצאות בניה ושיפוצים ותוספות אחרות בנכס.

 

על בעלי הנכסים לדעת, כי נכסים אשר נרכשו לפני : 1.1.1925, מזכים את בעליהם ב-2.5% ואילו נכסים אשר נבנו לאחר התאריך הנקוב לעיל, יזוכו ב-2%.

מי זכאי לרכוש נדל"ן בגרמניה?

מערכת החוק הגרמני מאפשרת לכל מי שמעוניין לרכוש נכס בגרמניה לבצע זאת באופן הנוח, המהיר והלא יקר מבחינת חוקי המיסוי בגרמניה. הכוונה היא, לכל אדם, גם אם הוא לא אזרח גרמני, יוכל לרכוש נכס בגרמניה בכל עת שיחפוץ וללא צורך בתשלום אגרות ומיסים מיוחדים לאזרחים זרים.

השקעות נדלן מניב בגרמניה

למה אתם זקוקים על מנת לרכוש נכס בגרמניה?

על מנת לרכוש נדל”ן בגרמניה, יש להיות בעל דרכון בתוקף וסכום הכסף שנחוץ לכם לרכישת הנדל”ן. % 50 מערך הנכס, בהחלט יספיקו ואת היתרה, ניתן יהיה לקבל באמצעות הלוואה או משכנתא מהבנקים בגרמניה. ש לציין, כי הריבית על המשכנתא, עומדת בשיעור של 3.5%. את כל השאר שיש לשלם, כגון תשלומי מס על הנכס, אגרה, וכדומה, תשלומים אלה, ישולמו באמצעות חשבון הנאמנות. שייפתח באמצעות נוטריון. בנוסף, כל  אזרח זר, יוכל לפתוח חשבון בנק בגרמניה כאשר החשבון הנו חשבון עובר ושב או חשבון חיסכון.

השקעה בבנייני מגורים

ישנם משקעים רבים אשר בוחרים להשקיע את כספם בבניינים בנורדריין ובסט פלייה. בדרך כלל, מדובר על בנייני מגורים, אשר מספר דירות ומדובר לרוב על בניין מגורים, אשר מכיל בין 8-10 דירות המיועדות להשכרה ומנוהלות ע”י חברת ניהול. התשואה שיקבל משקיע נעה בסביבות 7%-8% בשנה וישנם אזורים שהתשואה השנתית, מגיעה ל- 10%. ממש כמו בהשקעה בנכסים או דירות בודדות, גם כאן הבנקים בגרמניה, מעניקים מימון בגובה של 50% מערך הנכס. למעשה, החוק הגרמני, אינו מפלה את האזרחים הזרים ומאפשר להם לבצע את ההשקעה תוך ניצול זכויות המקרקעין והרכישה שקיימים לאזרחים הגרמניים.  יש לדעת, כ היתרון בהשקעה של בניין מגורים הינו במחיר. יזם אשר רוכש מספר גבוה של מ”ר בבניין אחד ולא בדירות בודדות, יוכל להגיע למחיר נמוך יותר של מ”ר מהמחיר המקובל בשוק ובנוסף, בעסקת נדל”ן ספציפית זו, ישנן אפשרויות רבות ומגוונות עבור המשקיעים. לדוגמא, משקיע יכול לרכוש בנין מגורים מניב, היות והוא כבר מוכן למגורים ואפילו ישנה אופציה, לרכוש בניין שכבר קיימים בו שוכרים. יש הרוכשים בניין מגורים למטרת השבחה, כאשר ניתן יהיה להוסיף בבניין המגורים עוד קומות ודירות נוספות כמובן.

רכישה זו, אמנם דורשת השקע נוספת והא לא מיד תהיה השקעה מניבה בגלל  שמדובר בבניינים הנחשבים כמציאה והם יניבו בעתיד רווחים גדולים ותשואות עודפות, כאשר המשקיע יהיה מעוניין במכירה.

תשלום מס על נכס פרטי

אנשים פרטיים שמשקיעים בנדל”ן בגרמניה, כולל תושביה המקומיים, גם עליהם חל מס בשיעור של 5.5%, כאשר הוא מתווסף למס יחיד ונע באופן פרוגרסיבי במדרגות בין 15%-42%. לתושב גרמניה ההכנסה של עד 8,000 יורו פטורה ממס. אנשים פרטיים, שהם לא תושבי גרמניה מחויבים רק במס הכנסה בחישוב הזהה לאזרחים המקומיים. יש לקחת בחשבון שאף על פי שחישובי מדרגת המס הראשונה עבור תושבים זרים, הינה גבוהה יותר ושיעורה עומד על סך של 25%, רווחי ההון ממכירת נכס נדל”ן למטרת מגורים, פטורים ממס, חוץ מהמקרים שבהם רווח ההון, נחשב לרווח ספקולטיבי. הכוונה היא למכירת נכס בתום תקופת המינימום הקבועה בחוק. שיעור המס במקרה זה, יהיה זהה לשיעור המס השולי היחיד. רווח ההון ממכירת נדל”ן, יהיה ע”י מיסוי לפי שיעור המס השולי הרגיל, החל על יחיד אם המקרקעין נמכרו עד 10 שנים מיום רכישתם. במידה והמקרקעין הוחזקו לתקופה ארוכה יותר, אזי, יינתן פטור ממס.

תשלומי מס על נכס מהשכרה

על הרווחים שמשקיעי נדל”ן מרוויחים מהשכרת הנכס שרכשו כאשר הכוונה היא אל נכסי מגורים ולא על נכסים מסחריים, המס השנתי יעמוד בשיעור של 14%-18%, כאשר שיעור זה של המס השנתי, תקף על נכסים שנרכשו בעזרת משכנתא או איזו שהיא הלוואה אחרת. ישנה עוד אפשרות, כגון: הוצאות מימון, הוצאות  ניהול ותשלומים סוציאליים כמו: מים, גז וחשמל, ריבית המשכנתא, הוצאות נסיעה כגון טיסות לחו”ל פעם עד פעמיים בשנה אשר יכללו גם הוצאות אש”ל. מלבד זאת, בעל הנכס בגרמניה, שהוא משקיע זר, יוכל לקבל החזרים בשיעור של 3%, בגין הוצאות בניה ושיפוצים ותוספות אחרות בנכס.

על בעלי הנכסים לדעת, כי נכסים אשר נרכשו לפני : 1.1.1925, מזכים את בעליהם ב-2.5% ואילו נכסים אשר נבנו לאחר התאריך הנקוב לעיל, יזוכו ב-2%.

מימון למשקיעים זרים

כאמור, רכשת נדל”ן למשקיעים זרים, אינה מהווה בעיה, היות והיא מציעה את האפשרות להסתייע בהלוואה או משכנתא מ-11 בנקים מקומיים למשכנתאות. זוהי הדרך הנוחה והיעילה לרכוש נכס להשקעה במיוחד, כאשר מערכת הבנקים בגרמניה, נחשבת לאחת מהמערכות הפרוגרסיביות באירופה ומערכת זו, היא ידידותית עבור משקיעים זרים. נכון לעתה, הריביות בבנקים הינן נמוכות ובשיעור של 2%-3.5%. המשכנתאות בבנקים, ניתנות לתקופה של בין 5-30 שנה וזו בעצם הסיבה כי משקיעים רבים מישראל מחליטים כל נטילת משכנתא ולאפשר לעצמם רכישת בניין עם הון עצמי שהיה מאפשר להם לרכוש דירה אחת בתל אביב.

התנאים לקבלת משכנתא מגרמניה

בכדי לקבל משכנתא מאחד הבנקים למשכנתאות בגרמניה, על הנכס לעמוד בכמה קריטריונים: ראשית, הנכס חייב להיות ממוקם באזור טוב ונחשב וזאת, במקרה של אי עמידה בתנאי המשכנתא יוכל הבנק למשכנתאות למכור במהירות את הנכס. רצוי, כי הנכס שנרכש ע”י תושב זר, יהיה כבר מושכר או יציג מסמך שיעיד כי הוא מושכר. מלבד זאת, מומלץ, כי התשואה על הנכס לא תהיה פחות מ-4% שנתית. יש לשים לב, כי המחיר של הנכס, לא יהיה נמוך מדי והכוונה היא  לא פחות מאשרה50,000 יורו. בכל זאת, ישנם בנקים למשכנתאות בגרמניה, אשר מעמידים תנאי של ערך נכס שאינו יעמוד פחות מ-100,000 יורו.

מי  שמתכוון ליטול משכנתא מהבנק הגרמני, חייב היה להציג לבנק את כל המסמכים, המעידים על מצבו הכלכלי כגון : כושר השתכרות וגובה ההון העצמי למטרת ההשקעה בנכס וכן, יש להצטייד בדרכון תקף.

הקוד הגרמני BGB והנדל”ן

כל הקשור לנדל”ן ולמיסוי בגרמניה, הקוד האזרחי הגרמני – BGB  מבחין בין הכנסות אשר נובעות מנדל”ן עסקי לבין הכנסות אשר נובעות מהחזקת נדל”ן פרטי. יתרה מזאת, בזכות היחסים הדיפלומטיים הנפלאים, בין ישראל לגרמניה, סוכם בין שתי המדינות כי אזרחי ישראל שהם משקיעים בנדל”ן הגרמני, יכולים כבר ליהנות מהטבות במיסוי כחלק מהגברת שיתוף הפעולה הכלכלי בין שתי מדינות אלה.

מס רכישה ומס מקרקעין נדל”ן 

על פי החוק הגרמני, כל מי שרוכש נדל”ן בגבולות גרמניה, מחויב במס רכישה ומס מקרקעין. מס הרכישה בערים נורדריין וסטפלייה עומד בשיעור של 6.5% מערך הנכס והוא מוטל על רכישת נדל”ן פיזי וגם על רכישת מניות של חברות נדל”ן. כאשר המיסוי יהיה על מנות חברות הנדל”ן מדובר על רכישה של 95% ומעלה של מניות החברות. למעשה, מדובר על מס עירוני אשר מיועד לרשות המקומית אשר בה ממוקם הנכס. מלבד זאת, קיים מס רכוש בשיעור של 0.035% אשר מוטל על מחזיק הנכס על פי השומה השנתית יש לציין כי השומות נקבעות על פי מחירו ההיסטורי של הנכס והכוונה היא למחיר שעל פיו נרכש הנכס,  ולא על פי מחירו הריאלי העכשווי ולכן זהו שיעור נמוך יותר.

 האמנה בין גרמניה לישראל בנושא המקרקעין

האמנה למניעת כפל קנס, בין גרמניה לישראל בנושא הנדל”ן, מעניק לאזרחי ישראל, זכות מיסוי ראשונית למדינה {מדינת המקור} שבה נמצא המקרקעין, כאשר למדינת התושבות ניתנת זכות ניתנת זכות מיסוי שיורית וזאת, כנגד מתן זיכוי בגין המיסוי של מדינת המקור. לרוב, מדובר על תשואות או הכנסות ממקרקעין כגון: שכירות, מכירת נדל”ן  ומכירת מניות של חברות מקרקעין כמו GBR. כמו כן, אזרח גרמני אשר מוכר מנות בחברה שנכסיה מורכבים מנכסי  נדל”ן אשר נמצאים בישראל, יהיה זכאי לפטור ממס בישראל, וזאת במידה שאותה החברה אינה נחשבת לתושבת ישראל.

המע”מ הגרמני {מס עקיף}

יש לדעת, כי משנת 2008, הופחת המע”מ בגרמניה לשיעור של 19%. בכל הקשור אל עסקאות נדל”ן משולם המע”מ רק על נוטריון, עמלת תיווך, עמלת ברוקר, משכנתאות ומע”מ מקומי. יש לציין כי מס הרכישה, אנו חייב במע”מ.  .כשאר מדובר על פעילות נדל”ן למגורים, גרמניה לא מחייבת את הרוכשים לשלם מע”מ ואילו פעילות בנדל”ן המסחרי, כן תחויב בתשלום מע”מ.

תשלום מס על נכס עסקי

נכס כסקי, מוגדר כנכס שלבעליו יש קשר עם ההכנסות בעסק, הכנסות אלה, חייבות בתשלום מס הכנסה. נחס שהוא בבעלותה של חברה בע”מ על פי רוב, יחשב כנכס עסקי ובנוסף, חברות בגרמניה, תהיינה מחויבות בתשלום מסי עירייה הנקרא “מס מסחר” ושיעורו נע בין 12%-20% והוא למעשה הוצאה מוכרת כמו כן, קיים מס פדראלי שהוא נקרא גם מס ארצי. מס זה, מורכב ממס סטנדרטי של 25% ומס סולידאריות שמטרתו היא לסייע במיזוג מזרח גרמניה ומערב גרמניה והוא בשיעור של 5.5%.

דורטמונד

דורטמונד, הינה עיר השוכנת בקצה המזרחי של חבל הדוהר והיא העיר השמינית בגודלה בגרמניה. בעבר, עיר זו, הייתה בעלת מכרות פחם, מפעלי פלדה ומפעלי רכב. היום, עיר זו עברה הסבה לתרבות ומחקר. כ-103 ק”מ מהעיר, קיים שדה תעופה בינלאומי ובעיר עצמה, קיימת אוניברסיטה אחת. למרות עברה של העיר שנחשבה כעיר תעשייתית, קיימים פארקים רבים, היא טובלת באזורים ירוקים ואוהדת תרבות, אמנים ויש בה מרכזי קניות רבים. אחד ממרכזי הקניות הידועים, הינו  WESTENHELLWEG KLEPPING STRASSE, ROSE DISTRICT, NEUES ו-THIER AREA. בנוסף למרכזי הקניות המרשימים בעיר, קיים בדורטמונד האזור שנחשב לאחד המפורסמים בעיר אשר נקרא: BRUCKSTRASE QUARTER , אשר נמצא באזור הצפוני של העיר והוא נוכר כאזור של אמנים עצמאים שהם בעל חנויות מגוונות. אזור זה הינו צבעוני והגישה הינה נוחה מבחינת התחבורה הציבורית.

 

דורטמונד, ממוקמת במרכז הכביש המהיר של אירופה והנתונים הללו, מאפשרם גישה נוחה אם בגרמניה ואם מחוצה לה וכמובן במחוז של נורדריין וסטפלייה. גם מזג האוויר בעיר דורטמונד, הוא נוח כאשר החורף הינו מאוזן ועונת הקיץ קרירה.

 

MIKK, הינה האוניברסיטה הרשמית של העיר דרטמונד. הקמתה של האוניברסיטה נתפסה בתור צעד חשוב בשינוי הכלכלי. בעבר, אוניברסיטה זו, הייתה ידועה בלימודי הטכניקה, אך היום נושאי הלימודים התרחבו למקצועות נוספים כגון הוראה הנדסה,עיתונות ומדעי החיים. העלו הממוצעת של רכישת דירה בעיר דרטמונד, הינה 1939 יורו למ”ר והעלות הממוצעת לתשואה משכירות דירה בער זו, עומדת על 6.89 יורו למ”ר.

דיסלדורף

דיסלדורף, הינה אחת הערים המוכרות בגרמניה והיא בירתה דל נורדריין וסטפלייה. מדובר על עיר שהמנוע הכלכלי שלה הינה רב עוצמה  כשאר מחוז זה, שוכן על נהר הריין. האוכלוסייה בדיסלדורף, מונה 600,000 תושבים והיא העיר השביעית בגדולה בגרמניה. בגלל שהעיר ממוקמת ליד נהר הריין, היא נחשבת כמרכז כלכלי, מסחר וכן, בסיס תעשייתי משמעותי. ישנן עשרות חברות תעשייתיות ומסחריות וכן, תאגידים בינלאומיים אשר קבעו בה את מושבם. מדובר על עיר שאיכות החיים בה גבוהה. העיר מאופיינת בארכיטקטורה מודרנית והיא מחולקת ל-10 מחוזות. בכל מחוז, ישנה מועצה משלו וכן, המחוזות עצמם מחולקים לרובעים כאשר הרובעים הם 50 במספר.

שדה התעופה בעיר דיסלדורף, נחשב לשדה תעופה מרכזי והוא השלישי בגודלו בגרמניה.. דרומית מערבית  לשדה התעופה בשטח של 230 דונם, ממוקמת קריית שדה התעופה שנחשב למרכז בנקאות וסיטונאות מוביל בתעשייה בכל אירופה.   חברות גדולות וידועות כמו “סימונס” VDI וכן בתי מלון גדולים כגון מלון שרתון נמצאים באזור וכן, בתי קולנוע רבים ומרכז כנסים ענק בגודלו. מי שמעוניין ליהנות ממראה של אזור  העיר העתיקה, יכול ליהנות מהמבנים העתיקים שהם מרהיבים ביופיים.

קו הרקיע בדיסלדורף

בדיסלדורף ישנם פארקים גדולים וכן הארמון הידוע שנמצא בפארק גדול, כאשר ארמון זה, הוקם  בתקופת הבארוק. מרכזי הקניות בעיר זו, מהווים אטרקציה לתושבי גרמניה ולתיירים המגיעים מקצוות עולם. עלות הממוצעת לדירה בדיסלדורף היא 4460 יורו למ”ר והעלות של דירה ממוצעת להשכרה היא 10,75 יורו למ”ר.

שדה התעופה בעיר דיסלדורף, נחשב לשדה תעופה מרכזי והוא השלישי בגודלו בגרמניה.. דרומית מערבית  לשדה התעופה בשטח של 230 דונם, ממוקמת קריית שדה התעופה שנחשב למרכז בנקאות וסיטונאות מוביל בתעשייה בכל אירופה.   חברות גדולות וידועות כמו “סימונס” VDI וכן בתי מלון גדולים כגון מלון שרתון נמצאים באזור וכן, בתי קולנוע רבים ומרכז כנסים ענק בגודלו. מי שמעוניין ליהנות ממראה של אזור  העיר העתיקה, יכול ליהנות מהמבנים העתיקים שהם מרהיבים ביופיים.

אסן

העיר אסן, מציע שילוב מדהים של תעשייה, מודרניזציה ושטחים גדולים ירוקים,  מה שגורם לה להיות תערובת של עסקים ותרבות . בעיר אסן, מתגוררים 570,000 תושבים והיא אחת מהערים הגדולות ביותר בגרמניה ומדורגת כאחת מתוך 50 המרכזים הפיננסים העולמיים. המגזר התעשייתי והתעשייתי נחשב לאחד מעמודי התווך של העיר ומהווה ביטחון כלכלי היות ו-2600 חברות מתחום העיצוב קיימות בעיר זו וכן, חברות גדולות נוספות, בתחום האמנות, הפרסום, הקולנוע, הטלוויזיה, הארכיטקטורה ועוד. 

 

בתוך אירופה, אסן נחשבת כמחזיקה באחת הערים היצירתיות ביותר ומקום מושבן של חברות גדולות וקטנות גם יחד. בנוסף, העיר אסן נחשבת לעיר המובילה בגרמניה בייצור אנרגיה והכוח החמישי בגודלו בגרמנייה בייצור חשמל. במשך השנים, עיצבה העיר אסן את תדמיתה למטרופולין בינלאומי של חברות האנרגיה עם מספר גדול של חברות שהן בעלות מחזורי הייצור הגדולים בגרמניה. המיקום המיוחד של עיר זו, מתבטא אף בפיתוח מאסיבי של רשתות תקשורת וכתוצאה מכך, הפך את העיר לאוטוסטראדת מידע. אחד מהמקומות האטרקטיביים ביותר בגרמניה הינו “הסחר ההוגן של אסן” הידוע בכינויו: ESSEN UNIVERSIT כאשר בעיר זו, ישנם כ-50 ירידים ותערוכות בינלאומיות בתחומי הכלכלה היצירתית, המים והסביבה וכן, בתחומי המידע, התקשורת החינוך, הבריאות והרפואה.

מבחינת החינוך באסן, עיר זו מהווה את אחד מהגורמים הצפופים והמגוונים ביותר באירופה. בעיר קיימות 22 אוניברסיטאות ו-600 מכללות ומרכזים רבים להכשרות מקצועיות עם למעלה מ-30,000 סטודנטים. באסן קיימות מגוון אטרקציות כגון: אגם אסן כשאר סביב האגם ישנם כ-14 ק”מ של שבילי אופניים והליכה. מלבד העובדה שהעיר אסן מהווה יעד תיירותי, ספורט המים הינו גן עדן לענף  זה. אגם אסן, נחשב למקלט של ציפורים גדולות ועופות שונים, אשר נמצאים בסכנת הכחדה.

קו הרקיע של אסן

באתר של מועדון הספורט והבילוי בעיר אסן, בחלקו הצפוני, קיים חוף מיוחד עם חול ים,   עצי דקל,כדורעף, בי”ס לגלישה, סירות משוטים, קיאקים וגלשנים.

 

עלות ממוצעת של דירה לרכישה

 

העלות הממוצעת של דירה לרכישה באסן, הינה 1434 יורו למ”ר. עלות ממוצעת של דירה להשכרה בעיר זו, הינה 6.76 יורו למ”ר.

בתוך אירופה, אסן נחשבת כמחזיקה באחת הערים היצירתיות ביותר ומקום מושבן של חברות גדולות וקטנות גם יחד. בנוסף, העיר אסן נחשבת לעיר המובילה בגרמניה בייצור אנרגיה והכוח החמישי בגודלו בגרמנייה בייצור חשמל. במשך השנים, עיצבה העיר אסן את תדמיתה למטרופולין בינלאומי של חברות האנרגיה עם מספר גדול של חברות שהן בעלות מחזורי הייצור הגדולים בגרמניה. המיקום המיוחד של עיר זו, מתבטא אף בפיתוח מאסיבי של רשתות תקשורת וכתוצאה מכך, הפך את העיר לאוטוסטראדת מידע. אחד מהמקומות האטרקטיביים ביותר בגרמניה הינו “הסחר ההוגן של אסן” הידוע בכינויו: ESSEN UNIVERSIT כאשר בעיר זו, ישנם כ-50 ירידים ותערוכות בינלאומיות בתחומי הכלכלה היצירתית, המים והסביבה וכן, בתחומי המידע, התקשורת החינוך, הבריאות והרפואה.

מבחינת החינוך באסן, עיר זו מהווה את אחד מהגורמים הצפופים והמגוונים ביותר באירופה. בעיר קיימות 22 אוניברסיטאות ו-600 מכללות ומרכזים רבים להכשרות מקצועיות עם למעלה מ-30,000 סטודנטים. באסן קיימות מגוון אטרקציות כגון: אגם אסן כשאר סביב האגם ישנם כ-14 ק”מ של שבילי אופניים והליכה. מלבד העובדה שהעיר אסן מהווה יעד תיירותי, ספורט המים הינו גן עדן לענף  זה. אגם אסן, נחשב למקלט של ציפורים גדולות ועופות שונים, אשר נמצאים בסכנת הכחדה.

אוברהאוזן

 אוברהאוזן, הינה עיר צעירה ומונה כ-230,000 תושבים, כאשר העיר נחשבת כעיר המאוכלסת ביותר בגרמניה, מבלי להחשיב את הסטודנטים הרבים הלומדים בעיר זו. העיר ממוקמת בשטח של 7,700 מ”ר אשר משתרעים מצפון דרום לנהר הריין והיא נחשבת למובילה בתחומה, בעיניהם של התושבים  בתחום איכות החיים שלה. מדובר על העיר המתפתחת ביותר באזור והיא אכן מושכת אליה צעירים רבים. העיר מספקת מקומות עבודה לשאר הערים בחבל הרוהר. בעיר, מקומות בילוי רבים והיא אף מיישמת בהצלחה את השינויים המבניים וכן, אוברהאוזן, הינה העיר אשר ביססה את עצמה כעיר האטרקטיבית ביותר באזור.

 

העיר נחשבת למיוחדת, בשל החידוש האורבאני מצד אחד וחידושם של אתרים תעשייתיים היסטוריים, אשר ממוקמים בליבה של העיר, מצד שני. מחוז זה מלא, בשל העבר התעשייתי המפואר שלו. המבנים הישנים וההיסטוריים, עברו הסבה, בכדי למשוך תיירים ולגרום לה, להיות אטרקטיבית יותר. ממש כמו שאר הערים בגרמניה, גם אוברהאוזן, מלאה באזורים ירוקים כשאר 296 דונם משטחה, מהווים שטחים של גנים ציבוריים וכן, 8771 דונם של יערות מדהימים. אזורי הפארק בעיר, מהווים פונקציות חשובות עבור תושבי המקום.

 

ענף הספורט, נחשב למפותח בעיר ומציע מגוון רב של פעולות פנאי בסביבה בטבעית של היערות והנוף בעיר. האטרקציות המיוחדות בעיר אוברהאוזן הינם: פסטיבל הסרט הקצר הבינלאומי, כאשר פסטיבל זה, נחשב לאחד מהפסטיבלים העתיקים בעולם. מרכז הקניות הידוע CENTRO, הינו מתחם קניות עצום בגודלו, כשאר נבנה בשנת 1996. בעיר, הושקעו המון משאבים לפיתוח התעשייה והאזור של התעשייה, מהווה כאחד מהמוקדים המרכזיים באזור חבל הדוהר כולו, מאז פתיחת המתחם ועד היום.

 

מרכז זה, משלב מתקנים גדולים ומודרניים של שירותים וחברות תעשייתיות וקבוצות עסקיות ומספק 2,000 משרות ומהווה אף מרכז של אתר תיירותי המושך אליו המון מבקרים.

 

עלות ממוצעת של דירה לרכישה בעיר אוברהאוזן, הינה 1168 יורו למ”ר ועלות של דירה ממוצעת להשכרה הינה 6.047 יורו למ”ר.

בון

בין השנים 1949-1990, הייתה בון בירתה הרשמית של גרמניה המערבית. ובין השנים 1990-1999,שמשה העיר כמקום מושבה של משלת גרמניה. למעשה גבולה הדרומי של העיר בון, הינו גבולה הדרומי של נורדריין וסטפלייה עם המדינה השכנה דינגלנד פפאלץ. בבון, קיים נהר נוסף אשר נשפך אל נהר הריין ומהווה את גבולה הצפוני של העיר נהר זה, נקרא נהר זיג. בון, הינה העיר ה-19 בגודלה בגרמניה וצפיפות האוכלוסין בבון,  גבוהה מהממוצע. ישנם שני נתונים היסטוריים ומעניינים על בון כמו למשל, שהיא אחת מהערים העתיקות ביותר בגרמניה שיוסדה ע”י הרומאים. ניתן למצוא שרידים רומאים בעיר.בון הייתה מקום הולדתו של בטהובן ורבים מהאתרים בעיר, קרויים על שמו. בעיר, קיימים 12 מוזיאונים והעיר נחשבת לאת המקומות המרכזיים המושכים אליה תיירים מכל העולם.

 

כשמינית מהעיר הינם סטודנטים מה שהופך אותה למקום מושבם של סטודנטים רבים. האווירה בעיר בשל כך היא צעירה ותוססת אוניברסיטת העלות הממוצעת של דירה בעיר בון הינה 2783 יורו למ”ר והממוצע לשכירות הינו 9.83 יורו עבור מ”ר.

 

 אוניברסיטת  בון, הינה האוניברסיטה הגדולה ביותר בגרמניה והיא מהמעסיקות המרכזיות בעיר זו.

העיר נחשבת למיוחדת, בשל החידוש האורבאני מצד אחד וחידושם של אתרים תעשייתיים היסטוריים, אשר ממוקמים בליבה של העיר, מצד שני. מחוז זה מלא, בשל העבר התעשייתי המפואר שלו. המבנים הישנים וההיסטוריים, עברו הסבה, בכדי למשוך תיירים ולגרום לה, להיות אטרקטיבית יותר. ממש כמו שאר הערים בגרמניה, גם אוברהאוזן, מלאה באזורים ירוקים כשאר 296 דונם משטחה, מהווים שטחים של גנים ציבוריים וכן, 8771 דונם של יערות מדהימים. אזורי הפארק בעיר, מהווים פונקציות חשובות עבור תושבי המקום.

ענף הספורט, נחשב למפותח בעיר ומציע מגוון רב של פעולות פנאי בסביבה בטבעית של היערות והנוף בעיר. האטרקציות המיוחדות בעיר אוברהאוזן הינם: פסטיבל הסרט הקצר הבינלאומי, כאשר פסטיבל זה, נחשב לאחד מהפסטיבלים העתיקים בעולם. מרכז הקניות הידוע CENTRO, הינו מתחם קניות עצום בגודלו, כשאר נבנה בשנת 1996. בעיר, הושקעו המון משאבים לפיתוח התעשייה והאזור של התעשייה, מהווה כאחד מהמוקדים המרכזיים באזור חבל הדוהר כולו, מאז פתיחת המתחם ועד היום.

מרכז זה, משלב מתקנים גדולים ומודרניים של שירותים וחברות תעשייתיות וקבוצות עסקיות ומספק 2,000 משרות ומהווה אף מרכז של אתר תיירותי המושך אליו המון מבקרים.

עלות ממוצעת של דירה לרכישה בעיר אוברהאוזן, הינה 1168 יורו למ”ר ועלות של דירה ממוצעת להשכרה הינה 6.047 יורו למ”ר.

קלן

 קלן, ידועה כבירתה ההיסטורית, התרבותית והכלכלית של מדינת נורדריין סטפלייה  והיא העיר הגדולה המערבית ביותר, אשר שוכנת על גדות נהר הריין. עיר זו, הינה הרביעית בגודלה בכל גרמניה . קלן למעשה, גובלת בהולנד ובלגיה והיא אחת מהערים המאוכלסות ביותר בגרמניה. קלן מוקמת בעורק תחבורה  ראשי, אשר חוצה את נהר הריין מצפון לדרום. העיר משמשת כעיר מסחרית, מרכזית באירופה. עיר זו, נחשבת לעיר סחר בינלאומית ומטרופולין כלכלי חשוב בגרמניה.

קלן, משלבת היסטוריה ומודרניזציה בהרמוניה מופתית ונחשבת למעוז דו קיום בין  ארכיטקטורה מודרנית וחדשה ושימוש במסורת, למטרת שער לעתיד. במלחמת העולם השנייה, העיר קלן, סבלה מהפגזות כבדות והיא נבנתה מחדש במסגרת תוכנית לשיקום ושחזור העיר. בקלן , קיים מרכז הירידים בתחום הסחר ההוגן. במרכז זה, מתקיימים ירידי סחר עולמיים וישנם כ-80 אירועי סחר כגון: ירידים ותערוכות. בכל עולם העסקים, ירידים אלה, מעוררים עניין רב ושני מיליון מבקרים כולל חברות ואנשי עסקים, מבקרים בעיר מדי שנה. בקלן, קיימים 20 מוזיאונים..

תחנות טלוויזיה  ורדיו רבות נמצאות בקלן וכן, היכל האירועים הגדול ביותר באירופה נמצא אף הוא בעיר זו. כעשירית משטח העיר מורכב מפארקים, כשביעית מהשטח הוא יערות וכחמישית הינו שטח חקלאי. העלות הממוצעת לדירה בקלן הינו 3,635 יורו עבור מ”ר ואילו עבור שכירות דירה, העלות הינה  11.05 יורו למ”ר.

כשמינית מהעיר הינם סטודנטים מה שהופך אותה למקום מושבם של סטודנטים רבים. האווירה בעיר בשל כך היא צעירה ותוססת אוניברסיטת העלות הממוצעת של דירה בעיר בון הינה 2783 יורו למ”ר והממוצע לשכירות הינו 9.83 יורו עבור מ”ר.

 אוניברסיטת  בון, הינה האוניברסיטה הגדולה ביותר בגרמניה והיא מהמעסיקות המרכזיות בעיר זו.

העיר נחשבת למיוחדת, בשל החידוש האורבאני מצד אחד וחידושם של אתרים תעשייתיים היסטוריים, אשר ממוקמים בליבה של העיר, מצד שני. מחוז זה מלא, בשל העבר התעשייתי המפואר שלו. המבנים הישנים וההיסטוריים, עברו הסבה, בכדי למשוך תיירים ולגרום לה, להיות אטרקטיבית יותר. ממש כמו שאר הערים בגרמניה, גם אוברהאוזן, מלאה באזורים ירוקים כשאר 296 דונם משטחה, מהווים שטחים של גנים ציבוריים וכן, 8771 דונם של יערות מדהימים. אזורי הפארק בעיר, מהווים פונקציות חשובות עבור תושבי המקום.

ענף הספורט, נחשב למפותח בעיר ומציע מגוון רב של פעולות פנאי בסביבה בטבעית של היערות והנוף בעיר. האטרקציות המיוחדות בעיר אוברהאוזן הינם: פסטיבל הסרט הקצר הבינלאומי, כאשר פסטיבל זה, נחשב לאחד מהפסטיבלים העתיקים בעולם. מרכז הקניות הידוע CENTRO, הינו מתחם קניות עצום בגודלו, כשאר נבנה בשנת 1996. בעיר, הושקעו המון משאבים לפיתוח התעשייה והאזור של התעשייה, מהווה כאחד מהמוקדים המרכזיים באזור חבל הדוהר כולו, מאז פתיחת המתחם ועד היום.

מרכז זה, משלב מתקנים גדולים ומודרניים של שירותים וחברות תעשייתיות וקבוצות עסקיות ומספק 2,000 משרות ומהווה אף מרכז של אתר תיירותי המושך אליו המון מבקרים.

עלות ממוצעת של דירה לרכישה בעיר אוברהאוזן, הינה 1168 יורו למ”ר ועלות של דירה ממוצעת להשכרה הינה 6.047 יורו למ”ר.

לברקוזן

לברקוזן, נחשבת לאחת מהערים הקטנות במחוז נורדריין וסטפלייה והיא ממוקמת בחלקו הדרומי . העיר הינה עיר עצמאית ללא מחוז וגובלת עם העיר דיסלדורף בחלקה הצפוני  ובעיר קלן, בחלקה הדרומי. עיר זו, מפורסמת בעיקר בקבוצת הכדורגל שלה. כמו כן, תאגיד הכימיקלים והתרופות הענק BAYER ממוקם בעיר זו. לברקוזן, נוסדה בשנת 1930 של המאה הקודמת באמצעות איחוד של כמה כפרים וכבר בשנת 1975, הצטרפו אליה עוד 3 כפרים. עיר זו קרואה על שמו של קארל לברקוזן.  בעיר כשלושה מוזיאונים, כאשר באחד מהם, מתקיימות תערוכות מתחלפות של ההיסטוריה של עיר זו ואזוריה. מלבד זאת, העיר לברקוזן, ידועה בפסטיבל הג’אז הבינלאומי שהיא עורכת. גם מרכזי קניות בוידורף, אשר מהווה את המרכז לברקוזן. האזור מכיל גם בתי קפה,בוטיקים, רשתות אופנה ומאופיין באווירה אורבאנית. המחיר הממוצע של דירה בעיר לברקוזן עומד על 2,393 יורו למ”ר. מחירה הממוצע של דירה להשכרה בלברקוזן עומד על 7.64 יורו למ”ר.

וופרטאל

וופרטאל, הינה עיר בגרמניה, אשר ממוקמת בסמוך לנהר הוופר. העיר ממוקמת מזרחית לעיר דיסלדורף ודרומית לאזור הדוהר. העיר ידועה במדרונותיה התלולים, הפארקים ויערותיה הירוקים. שני שליש מהעיר הוא בעל אזורים ירוקים והעיר וורפטל הינה ה-17 בגודלה בכל גרמניה ו ה-7 בגודלה בנורדריין וטספלייה. התעשיות המובילות הן” כימיקלים, טקסטיל ותרופות וכן, אלקטרוניקה, רכבים, גומי ומכונות הדפסה. בעיר ממוקמים גם המוסד האירופי ליחסים כלכליים בינלאומי והמוסד המקומי לסביבה ואנרגיה. הרכבות של העיר, מרושתות באופן יעיל ונוח. המונורייל הארוך ביותר באירופה, הינו סמלה הבלתי מעורער של העיר ומסלולו חוצה  את העיר, ממזרח למערב ואנשים משתמשים ברכבת זו מדי יום. המחיר הממוצע של דירה לרכישה בוופרטאל, הינו 1503 יורו עבור מ”ר והמחיר הממוצע של דירה להשכרה בעיר הוא 6.1 יורו עבור מ”ר.

זולינגן

זולינגן הינה עיר אשר ממוקמת בחלק הצפוני של נורדריין וסטפלייה. העיר נקראת גם “עיר הלהבים” היות והיא מוכרת בשל מפעליה הרבים לייצור סכינים, מספריים וחרבות. התוצר של עיר זו, נמכר ברחבי אירופה. שטחה של העיר, מתפרש על 89.45 דונם כאשר 50% מהשטח הינו שטח חקלאי. נהר הוופר, מהווה באזור זה את שלוחת נהר הריין וזורם בעיר עצמה.זולינגן, נוסדה בשנת 1067 ועד ל-115, היא נחשבה ככפר קטן ומאז ה-115, הפכה זולינגן לעיר. בעיר, מוזיאונים רבים וישנם אתרים תיירותיים מעניינים בעיר וישנם מבקרים ותיירים רבים הפוקדים את העיר מדי שנה.

 

שדה התעופה בקרוב לעיר, הוא שדה התעופה של דיסלדורף ושדה התעופה של קלן\בון. המחיר הממוצע של דירה הינו 2123 יורו למ”ר והמחיר הממוצע של דירה להשכרה בזולינגן הוא 5.86 יורו למ”ר.

מונשננלאדבאך

על פי ההיסטוריה, עיר זו קיימת כ-400000שנה וכנראה עוד מתקופת הברונזה. העיר הינה חלק מנורדריין וסטפלייה . עד לשנת 1814  הייתה שייכת העיר לצרפתים בשל המהפכה הצרפתית בשנת 1815, הפכה העיר להיות חלק ממלכת פרוסיה ובמאי 1940, הופצצה ע”י הבריטים, כתגובה לפלישה הגרמנית לבלגיה בתום מלה”ע השנייה.. בשנת 1946, הפכה העיר חלק מהמחוז הגרמני, נורדריין וסטפלייה. בעיר נמצא מוזיאון לאמנות עכשווית, אשר מציע שרידים מתקופת האבן וכן, פארק גדול עם גן בוטאני. בעיר, שתי תחנות רכבת מרכזיות ושדה תעופה מסחרי.

 

מחירה של דירה לרכישה בעיר מונשננלאדבאך  הינו 1988 יורו עבור מ”ר ואילו המחיר של דירה להשכרה הינו 6.5 יורו עבור מ”ר.

דויסבורג

 דויסבורג, הינה העיר המערבית ביותר באזור הדוהר והיא ה-15 בגודלה בגרמניה. ציר התנועה מספק קישורים לכל אזורי גרמניה העיר ממוקמת בפתחו של נהר הריין. בשל עברה של העיר אשר ידועה הייתה בזמנו כעיר נמל מרכזית, וכן, מרכז תעשייתי גדול, הנוף האורבאני של דויסבורג, מציע מבחר רחב  של מבנים אדריכליים אם מבנים עתיקים של כנסיות, המוזיאון הידוע על נתיב המים שהוא בבניין הנבנה על פי עקרונות הבנייה המודרנית ובניין תיאטרון העיר. מדובר על אחת הערים העתיקות בכל אירופה. מה שמייחד עי זו, הינו נציב המים הגדול שלה. לנתיב המים, קיים תפקיד מרכזי מהבחינה הכלכלית בשל הפיתוח ועלייתה של העיר בתחום זה.

המרכז של התעשייה החשוב ביותר, הינו תעשיית הפלדה בעיר, כאשר עיר זו, נחשבת לאחד המקומות המובילים בתעשיית הפלדה בכל העולם. בעיר, קיים הנמל הגדול בעולם. בעיר קיימות 265 חברות ן-2500 משרות שנוצרו, בשל אוסף וחברות לוגיסטיקה מן המובילות בעולם, אשר קבעו את מקום מושבן העיקרי.

לא בלבד שעיר זו, הינה אחד מהמרכזים המסחריים והתעשייתיים, היא אף מהווה מרכז פעילות תרבותית. בעיר, מוזיאונים רבים מקומות בילוי מסעדות  ותיאטראות. עוד יתרון נוסף לעיר דויסבורג, הוא קיומה של האוניברסיטה שנחשבת לעתיקות בעולם. גם מבחינת הנגישות והתחבורה, לאחרונה הסתיים פרויקט שנחשב מהגדולים לשימור תנאי התחבורה העירוניים. מחירה של דירה לרכישה בעיר זו, הינו 1045 יורו עבור מ”ר וכשאר מדובר בהשכרת דירה, המחיר עבור מ”ר הינו 5.66 למ”ר.

מחירה של דירה לרכישה בעיר מונשננלאדבאך  הינו 1988 יורו עבור מ”ר ואילו המחיר של דירה להשכרה הינו 6.5 יורו עבור מ”ר.

בוכום

בוכום, הינה עיר בגרמניה, אשר ממוקמת בלב חבל הדוהר. זו הסיבה, כי בעיר נמצאות נקודות תצפית רבות על כל החבל של אזור זה. סמלה של העירא הינו פעמון ענק הממוקם מול בית העירייה.  עד ל-119 לא נראתה חשיבות כלשהי בעיר בוכום, אך החל מה-119, קיבלה העיר חשיבות בשל התעשייה שהתפתחה בה בתחום הפחם והפלדה. בשנת 1965, הוקמה בעיר אוניברסיטת דוהר שהייתה הראשונה בחבל הדוהר. בעיר, ניתן לראות ארכיטקטורה מעניינת. גם בבוכום, ניתן לראות מגוון של אזורים ירוקים מלבד פארקים ויערות וכן באוניברסיטת דוהר, קיימים גנים בוטאניים ואגמים מרהיבים. בעיר, אינספור של מוזיאונים .

הנדל”ן בעיר נחשב ליציב אך יחד עם זאת, נראתה עלייה בין השנים 2010-2015 שהייתה אחת מהעליות המשמעותיות. המחיר הממוצע של דירה לקנייה הינו 1551 יורו למ”ר ומחירה הממוצע של דירה להשכרה הינו 6.59 יורו למ”ר.

המרכז של התעשייה החשוב ביותר, הינו תעשיית הפלדה בעיר, כאשר עיר זו, נחשבת לאחד המקומות המובילים בתעשיית הפלדה בכל העולם. בעיר, קיים הנמל הגדול בעולם. בעיר קיימות 265 חברות ן-2500 משרות שנוצרו, בשל אוסף וחברות לוגיסטיקה מן המובילות בעולם, אשר קבעו את מקום מושבן העיקרי.

לא בלבד שעיר זו, הינה אחד מהמרכזים המסחריים והתעשייתיים, היא אף מהווה מרכז פעילות תרבותית. בעיר, מוזיאונים רבים מקומות בילוי מסעדות  ותיאטראות. עוד יתרון נוסף לעיר דויסבורג, הוא קיומה של האוניברסיטה שנחשבת לעתיקות בעולם. גם מבחינת הנגישות והתחבורה, לאחרונה הסתיים פרויקט שנחשב מהגדולים לשימור תנאי התחבורה העירוניים. מחירה של דירה לרכישה בעיר זו, הינו 1045 יורו עבור מ”ר וכשאר מדובר בהשכרת דירה, המחיר עבור מ”ר הינו 5.66 למ”ר.

מחירה של דירה לרכישה בעיר מונשננלאדבאך  הינו 1988 יורו עבור מ”ר ואילו המחיר של דירה להשכרה הינו 6.5 יורו עבור מ”ר.

WhatsApp chat