מה צופן העתיד לשוק הנדל״ן בגרמניה?

כשאנו מתבוננים על מגמות השקעות נדל״ן בחול, גרמניה היא היעד המוביל והמרוויח ביותר ביבשת. משקיעים זרים מכל העולם נמשכים אל מגרש המשחקים הרחב שגרמניה מציעה למביני עניין. ריביות נמוכות אל מול תשואות גבוהות, וכלכלה חזקה שאפשר לסמוך עליה, הופכות אותה ליעד הנכון ביותר בשנת 2019. אך מה התחזיות של המומחים לגבי השנים הבאות? האם גרמניה היא יעד שימשיך להיות מניב לשנים רבות?

כבר עכשיו אנו יכולים לומר – כן, ובגדול. דויצ׳ה בנק, המוסד הפיננסי החזק והמוביל בגרמניה פירסם סקירה מקיפה על מגמות הנדלן בגרמניה. המסקנה שלהם היא כזו – שוק הנדל״ן הגרמני צפוי להשאר על כנו בשנת 2019, ותחזיות אלו צפויות להמשך עד 2022 ומעבר לה. יותר מכך – המחירים צפויים להמשיך לעלות.

מה הן הסיבות לעליית המחירים היציבה?

הגירה חיובית – סקירה של מכון DW הגרמני הגיע למסקנה חותכת – גל ההגירה חיובית אל תוך גרמניה של אזרחים אירופאים ממדינות שונות תרמו ושיפרו את כלכלתה של גרמניה. בין 2011-2016 היגרו אל תוך גרמניה מעל ל5 מיליון אזרחים אירופאים. התושבים החדשים שהצטרפו לכוח העבודה הגרמני עזרו לגידול התמ״ג של גרמניה ב0.2 אחוז.

גידול בשוק העבודה – שוק העבודה הגרמני נמצא במקום השני אחרי צ׳כיה במיוחד בענפים הקשורים לתעסוקת צעירים. שוק העבודה בגרמניה תופח במהירות – אפשר לראות הבדל מרבעון לרבעון. בין הרבעון השלישי והרביעי של שנת 2018 אחוז האזרחים המועסקים עלה ב0.20.

תנאים מצוינים למשקיעים – יזמים הבוחרים להשקיע בגרמניה נהנים מתנאים מזמינים ונוחים, הכוללים מימון בנקאי שיכול להגיע ל90% משווי הנכס. תנאי הריבית הם מהטובים בעולם של 2-3 אחוז ללא הפתעות. בנוסף לכך ניתן לפרוס הלוואה ל5 עד 30 שנים.

ביקוש העולה על ההיצע – עבור משקיעים המחפשים יציבות, המצב הקיים ברוב עריי המטרופולין בגרמניה הוא אידיאלי – כמות הדורשים היא גדולה משמעותית מכמות ההיצע לשכירות. לא רק עלויות הנכסים עולות. גם עלויות הבנייה נמצאות במגמת עלייה. עלייה זו במחירים גורמת ל״תקיעה״ של פרויקטים חדשים לפרק זמן ארוך מהמתוכנן ועלותם עולה בהתאם. לכן אין צפי שהפער בין ההיצע לביקוש צפוי להסגר בשנים הקרובות.  

איפה בגרמניה שווה להשקיע?

נתון מעניין ששווה לקחת בחשבון הוא ההבדלים בין האיזורים השונים בגרמניה. גרמניה היא מדינה רחבת ידיים עם היצע רחב של שטחים ונכסים שיכולים להתאים לכל כיס. עם זאת, הצפי הוא שההבדלים בין איזורים שונים יעמיקו ויתרחבו בשנים הקרובות. עבור משקיעי נדלן, כדאי להיות מודעים לתנודות הצפויות בשוק הגרמני.

להלן כמה נקודות מרתקות על עתידן של שלל הערים בגרמניה –

  • הפערים בין צפון לדרום ומזרח למערב צפויים לגדול. המחירים בדרום (דוגמאת מינכן) יעקפו את המחירים בצפון (דוגמאת המבורג).
  • הערים הדרומיות במזרח גרמניה (דרזדן ולייפציג) בהן גדל בשנים האחרונות שוק התעסוקה ב20 אחוז, נחשבות לערים המעניינות ביותר בשוק הנדלן במזרח גרמניה. לייפציג, שנחשבת לאחות הקטנה של ברלין, מוצפת בתושבים חדשים והדרישה לנדלן שוברת שיאים.
  • במינכן, הביקוש לבניה חדשה ימשיך להשאר ללא מענה מספק בשנים הבאות. העיר היא דוגמא קלאסית של מצב שבו הביקוש עולה על הדרישה, מה שהופך אותך למגרש רווחי במיוחד, על אף שהיא יקרה יותר מערים אחרות בגרמניה.  
  • בברלין, המפורסמת ביותר בין משקיעים ישראלים כמניבה באופן יוצא מן הכלל, שוק העבודה ימשיך לגדול ולתפוח לפרק זמן ארוך מאוד.
  • דיסלדורף, עלויות הבתים החדשים מזנקות בחדות בזכות עלויות קרקע גבוהות.
  • שטוטגרט, הכלכלה ושוק העבודה ימשיכו להיות יציבים וגם שם יש מצב של מחסור בדירות אל מול ביקוש.

מהי ההמלצה המקצועית שלנו?

בנדלן גרמניה, אחרי שנים רבות של פעילות בשוק הנדלן הגרמני, ובאמתחתנו פרוטפוליו מכובד של כמה עשרות רבות של לקוחות, אנו מכירים בכך שמדובר בשוק נדלן מאתגר. מגוון רחב של מדדים הגורמים לעלייתן של המחירים, אל מול המאמץ של הרשויות הגרמניות לצנן את השוק החם דוגמאת חוקי שכירות מגבילים וצמצום היתרי בנייה. עם זאת, ההערכה שלנו היא שגרמניה תמשיך למשוך אליה משקיעים זרים ומקומיים, המעריכים את היציבות הכלכלית שלה, הסדר והרגולציה ומדיניות של ״אין הפתעות״. שקיפות וארגון הם ערכים אינטגרלים של שוק הנדלן הגרמני והם אלו התורמים להצלחה הגדולה של המדינה.

על קצה המזלג, כמה נקודות חשובות עבור משקיעים המתעניינים ברכישת נכס בגרמניה –

  • אפשרי מאוד למצוא בגרמניה דירה בסכום של 15 אלף יורו או בניין בסכום של 100 אלף יורו עם תשואות של 10-12% בכל רחבי גרמניה. בעוד שאסטרטגיית הרכישה של משקיעים גרמנים היא השקעה סולידית בעיר מרכזית כמו ברלין עם תשואה של שני אחוזים במיקום מצוין, משקיעים זרים בוחרים להגדיל ראש ולצאת מתחומי ברלין ובצדק. למשל, דירה בדרזדן במחיר נמוך מ100 אלף יורו ובתשואה של 5% תחשב להשקעה חכמה ורווחית משום שערך הנדלן בעיר עלה ב35% בשנים האחרונות.

בכדי לזהות עסקאות מניבות כאלו, בזכות הניסיון הרב שלנו בתחום, פיתחנו שיטת עבודה ייחודית שמאפשרת לנו לאתר עסקאות משתלמות עם תשואות גבוהות של למעלה מ12% בשנה (נטו על ההשקעה)

  • גרמניה היא אחת מהמדינות המסודרות בעולם, אשר הסדירה את שוק הנדל”ן הגרמני, לרבות השקעות זרות ושכירויות מקומיות והיא בהחלט דורשת, ללא פשרות, עמידה מלאה בכל התנאים הקבועים בחוק. תהליכים מורכבים אלו ואחרים, מצריכים ידע וניסיון ולכן, אם לרוכש העצמאי אין אותם, אזי עדיף שהוא יפנה למסלול הפשוט יותר שהוא עבודה אל מול חברת החזקה. אנו מאמינים ביצירת מערכת יחסים חזקה עם המשקיעים שלנו, ואנו מציעים שירות המלווה אתכם בכל שלבי הרכישה, עם צוות חזק ומקצועים שמכיר את מערכת החוק בגרמניה.
  • תחום ההלוואת בגרמניה עדיין מאוד נוחות אל מול מדינות אחרות. מעבר לכך, בעבודה עם חברת החזקה מקצוענית ניתן לקבל אפילו תנאים טובים יותר. לאורך השנים בנינו מערכת קשרים ענפה עם מספר גורמים בנקאיים המלווים את הפעילות שלנו. אנו עומדים בפוזציה חזקה מול הבנק המאפשרת לנו להתמקח ולהשיג תנאים מעולים של עד 90% מימון בנקאי, בריבית ממוצעת וקבועה של 2%-3% (בלי שורות קטנות), בפריסה נוחה של עד 33 שנים, וכל זה ללא ערבות אישית אלא כנגד שיעבוד של הנכס בלבד.
  • מערכת החוק הגרמנית, כאמור, פועלת באופן מסודר ומאורגן, אשר בין היתר דואגת להגן על הדיירים ולפקח על השקעות זרות. מרכיבים נוספים, מעבר לתשלומים וחקיקה, קשורים דווקא לתרבות המקומית. כך למשל, החלטות ועד בית יש לקיים, אין לפנות דיירים שעמדו בתשלומי השכירות, קיימות תקנות המגבילות את עליית מחירי השכירות, חובה לתאם מראש ולקבל אישור של הדייר לביקור בנכס, ועוד. צריך לדעת שהחוקים הללו אינם פועלים נגד משקיעים, אלא הם פועלים בעד האזרחים והם גם אלו שמאפשרים את היציבות והכדאיות בהשקעות נדל”ן בגרמניה. לסיכום, לטווח הארוך, גרמניה נחשבת ליעד אטרקטיבי להשקעה ואם המשקיע בחר בחברת החזקה לביצוע ההשקעה אז היא תלווה אותו לאורך הדרך ואף סביר להניח שתפתח בפניו דלתות להשקעות כלכליות נוספות.

לסיכום, כל הראיות מצביעות אל מסקנה חותכת – גרמניה היא המדינה השווה ביותר להשקעה באירופה, וצפויה לשמור על התואר למשך פרק זמן ארוך מאוד. בעבודה משותפת איתנו, תחשפו למאגר הנכסים החמים שלנו, ולבית נדל״ן שנותן את כל מערך השירותים, בהתאמה אישית, לטווח הקצר והארוך. הוותק והניסיון שלנו בשוק השקעות הנדל”ן בגרמניה הופכים אותנו למובילים בתחום ותורמים לקבלת החלטות אחראית, שקולה ומניבה. 

נשמע לכם כמו שותפות מעניינת? צרו איתנו קשר.

WhatsApp chat