מהו דייר מוגן בגרמניה? האם השוכרים של הנכס ייחשבו לדיירים מוגנים?
רכישת נדל”ן בגרמניה היא הזדמנות פז בעיני לא מעט ישראלים, הודות למחירי הדירות הזולים, השגשוג הכלכלי שעשוי להעלות את שווי הנכס ורמת החיים הגבוהה בגרמניה המאפשרת להשכיר את הדירה תמורת סכום יקר. היתרונות המשמעותיים שבקניית בית בגרמניה הופכים צעד זה להשקעה שעשויה להיות רווחית במיוחד, להחזיר עצמה תוך זמן קצר יחסית ולהכפיל ולשלש את עצמה בטווח הבינוני והרחוק. ובכל זאת, משקיעים רבים מוטרדים מהחוקים להגנת הדייר בגרמניה, המיועדים לשמירת זכויותיהם של השוכרים ועשויים להקשות על פינויים במידת הצורך מהנכס שבבעלותכם. במאמר זה ננסה לעשות סדר בדברים ולהסביר מהי בעצם דיירות מוגנת, מה מעמד הדייר המוגן בגרמניה וכיצד ניתן, במקרה שהדבר נדרש, למנוע ממנו להמשיך ולשהות בדירה.
מהי דיירות מוגנת
דינים בארץ ובעולם נקבעו על מנת להגן על שוכרים מגחמות, חמדנות ואטימות של בעלי דירות ולמנוע מהאחרונים לנצל את מצוקת הדיור על מנת להעלות את שכר הדירות כראות עיניהם, ביודעם שהדייר תלוי לחלוטין בנכונותם לתת לו להישאר לגור בנכס ולא להשליכו לרחוב. הדינים המיועדים להגנת הדייר מסדירים את מעמדו של דייר מוגן וקובעים שלבעל הדירה אין זכות לפנותו כל עוד הוא אינו מפר את החוק המגדיר את זכויות הדיירות המוגנת. גם במקרה שחוזה שנחתם עם הדייר המוגן הסתיים לאחר פרק הזמן שהוגדר בו (על פי רוב, שנה), על פי החוק אין לבעל הדירה זכות לפנותו אלא בתנאים שונים. בישראל, רוב העילות הנדרשות לפינויו של דייר מוגן מהבית קשורות בהפרת חובות מצדו (כמו, למשל, עריכת שינויים בנכס המושכר ללא הסכמת בעליו, אי-עמידה בתשלום דמי השכר במועדם, הטרדת דיירים אחרים בבניין ועוד).
לאיזו הגנות זוכה הדייר המוגן בגרמניה
החוק בגרמניה מתאפיין בהגנה מרחיקת לכת יחסית על דיירים. בחוזה הסטנדרטי בגרמניה לא מצוין תאריך פינויו, וכל עוד שוכר הדירה לא צבר חובות כספיים (כגון שכר דירה, דמי ניהול ותשלומים לרשויות) הוא זכאי להמשיך לגור בה. הגנה נוספת על זכויות הדייר בגרמניה באה לידי ביטוי בכך שמשכיר הדירה אינו רשאי להעלות את דמי השכירות כרצונו, אלא ב-15% מדי שלוש שנים ובהתאם לתקרת המיטשפיגל (מדד השכירות הגרמני) בלבד. מדובר ברשת ביטחון מקיפה למדי על שוכרי הדירות בגרמניה, המיועדת למנוע הפרה שרירותית של זכויותיהם. אולם מה לגבי מצבים המצדיקים את פינוי הדיירים מן הנכס – כיצד ניתן לעשות זאת על אף דיני הדיירות המוגנת?
באילו מקרים ניתן לפנות שוכר מדירה שבבעלותכם
ישנם שלושה סוגי דרכים לסיים את שהותו של דייר בנכס השייך שלכם, כאשר ההבדל ביניהם נובע מהסיבות השונות לפינוי:
- עילה חוזית – במקרה שהדייר הפר את החוזה שנחתם עימו, למשל באי-תשלום שכר הדירה בזמן או באי-תשלום חובותיו השונים לרשויות, יש לשלוח לו מכתב אזהרה ולתת לו ארכה של שלושה חודשים להסדיר את חובותיו. אם לא עשה כן כעבור פרק זמן זה, ניתן להתחיל בתהליך פינויו על פי חוק.
- אין עילה חוזית – במקרה שהדייר לא הפר את החוזה שנחתם עימו, עליכם להציע לו סכום כספי בתמורה לכך שיסכים לעזוב את הדירה. גובה סכום זה נתון למשא ומתן עם הדייר.
- אתם מעוניינים להשתמש בדירה בעצמכם – גם הודעה של בעלי הדירה לדייר על כך שהם מעוניינים להשתמש בדירה בעצמם מאפשרת לפתוח בהליך פינוי. הליך זה אורך שנה לפחות, בהתאם לאזור שבו מצויה הדירה.
