שוק הנדל״ן בגרמניה הוא מכרה זהב בעיני לא מעט משקיעים זרים. היתרונות המשמעותיים שבקניית בית בגרמניה הופכים צעד זה להשקעה שעשויה להיות רווחית במיוחד, להחזיר עצמה תוך זמן קצר יחסית ולהכפיל ולשלש את עצמה בטווח הבינוני והרחוק. בעלי בית רבים מודאגים מהחוקים בגרמניה הנוטים לטובת הדייר. עם זאת, ישנם יתרונות רבים למערכת החוק בגרמניה, הראשון בהם הוא היציבות של שוק השכירות המבטיח תשואות מובטחות לאורך זמן.
כבעלי נכס פוטנציאלים, כדאי להיות מיודעים לגבי התהליכים החוקיים בגרמניה, השונים מהתהליכים הקיימים בישראל. גרמניה היא מדינה הפועלת באופן מאוד מסודר בכל הנוגע לעסקאות נדל״ן ומיסוי, עם מדיניות של ״אין הפתעות״. אנו בנדלן גרמניה מציעים שירות מנוסה בהתמודדות אל מול הרשויות הגרמניות, שעלול להיות תהליך לא קל למשקיע ללא היכרות עם השוק. חשוב לנו שגם לכם תהיה אינפורמציה רלוונטית בכל הנוגע להשקעה שלכם בגרמניה. מערכת החוקים בגרמניה היא מאורגנת ומסודרת. במאמר הבא נסקור את סוגי החוזים והשכירויות הקיימים בגרמניה, ומהם התנאים להעלאת שכר הדירה על מנת להשביח את הרווח של ההשקעה שלכם לאורך שנים.׳
מהם תנאי העלאת שכר הדירה?
מערכת החוק הגרמנית, כאמור, פועלת באופן מסודר ומאורגן, על פי מדיניות ברורה ויציבה, אשר בין היתר דואגת להגן על הדיירים ולפקח על השקעות זרות. קיימים חוקים המגבילים למשל את עליית מחירי השכירות. עם זאת, חשוב לזכור כי החוקים הללו אינם פועלים נגד משקיעים, אלא הם פועלים בעד האזרחים ורווחתם. חוקים אלו אינם חוסמים את הרווחים שלכם כבעלי בית – הם אלו שמאפשרים את היציבות והכדאיות בהשקעות נדל”ן בגרמניה. לטווח הארוך, גרמניה נחשבת ליעד אטרקטיבי להשקעה ואם המשקיע בחר בחברת החזקה לביצוע ההשקעה אז היא תלווה אותו לאורך הדרך ואף סביר להניח שתפתח בפניו דלתות להשקעות כלכליות נוספות.
קביעת שכר הדירה הראשוני הוא פתוח בחוק ולרשות בעל הבית לקבוע. עם זאת, כל העלאת דמי שכירות לאחר מכן היא מפוקחת על פי חוק. במקרים של חוזה מוגבל, בעל הדירה יכול להקנס על כל העלאת דמי שכירות מעל ל-20 אחוז משכר הדירה הקיים.
קביעת אופן העלאת שכר הדירה הוא –
- סעיף חוזי הקובע העלאה הדרגתית קבועה של שכר הדירה בכל שנה
או
- העלאה צמודה למדד החוקי
במקרה שסוג העלאת שכר הדירה הוא הדרגתי וקבוע (בהתאם למדד החוקי), ניתן לקבוע עלייה רק לאחר תקופה של שנה לפחות. חובה להודיע מראש לדייר בכתב על כל שינוי.
כאשר אין סעיף חוזי הקובע העלאה שנתית קבועה, בעל הבית יכול לדרוש מהדייר שכר דירה גבוה יותר בהתאם למחירים הממוצעים של השכונה בו הנכס נמצא. דרישה זו יכולה להתרחש רק במידה שעברו לפחות 15 חודשים מאז העלאת שכר הדירה הקודמת. החוק הכללי בנושא קובע כי סוג כזה של העלאת שכירות היא מוגבלת ל-20% בתקופה של שלוש שנים. בהתאם לחוק הגרמני של דיני החיובים, בעל הבית נדרש להצהיר מהן הסיבות להעלאת דמי השכירות. באמצעותה של דעה מומחית, בעל הבית נדרש להציג שלוש דוגמאות של דמי שכירות בנכסים דומים, או להציג תמונת מצב רשמית של השכירות בעיר (qualifizierter mietspiegel). טבלה זו היא מדד סטטיסטי של דמי השכירות בעיר המסופקת על ידי העירייה, ומאושרת על ידי איגוד המשכירים והשוכרים.
לאחר האישור החוקי להעלאת השכירות, יש לתת הודעה מוקדמת של חודשיים מראש לדייר. במקרה והדייר לא נענה לדרישה, בעל הבית רשאי לתבוע אותו.
מה הם חוקי הביטוח והפיקדון?
על חוזה להיות מפורט ומדויק לגבי אילו סוג של שירותים חובת הדייר לשלם (מים, חשמל וכדומה). אם האחריות על השימוש בשירותים לא מעביר באופן ספציפי את חובת התשלום אל הדייר, בעל הבית מחויב לשלם עליהם.
ביטוח הוא פשוט ונגיש להשגה בגרמניה. ניתן להשיג ביטוח (hausratversicherung) על הנכס עצמו וגם על תכולתו. ביטוח זה מכסה נזקים לריהוט, בגדים, חפצים בעלי ערך ועוד במקרים של שריפה, נזקי מזג אוויר, פריצה לנכס והשחתת הנכס. אחריות רכישת הביטוח היא אחריותו של בעל הבית. דיירים גם הם יכולים להוציא ביטוח עבור החפצים האישיים שלהם, אך ביטוח זה לא יכסה נזקים עבור חפצים הקיימים בדירה שלא שייכים להם – לכן הביטוח היא אחריותו וחובתו של כל בעל בית זהיר.
סכום הפיקדון אינו יכול לחרוג מעבר לסכום שכר הדירה של שלושה חודשים. חובה להפקיד את הסכום בתוך חשבון חיסכון משותף עם ריביות, עם תקופת סיום של שלושה חודשים לאחר השלמת החוזה.
מהם סוגי החוזים בגרמניה?
ישנם שני סוגי חוזים בגרמניה הקובעים את תקופת השימוש בנכס מצד השוכר –
- חוזה ׳בלתי מוגבל׳ – חוזה סטנדרטי שניתן לחידוש תקופתי, והוא החוזה המקובל ביותר.
- חוזה ׳מוגבל׳ – חוזה המוגבל לתקופה מסוימת, רק עם הבעת סיבה מספקת מצד בעל הבית להגבלה זו. לדוגמא, רצונו של בעל הבית להשתמש בנכס באופן אישי בסופו של החוזה, הן לשימוש מגורים עבורו ומשפחתו, או רצון לשפץ את הנכס בתום החוזה. אין קביעה חוקית על כמה ארוכה יכולה להיות התקופה המוגבלת, אך בתיאוריה, החוזה אינו ניתן לחידוש בסוג שכירות כזו (תנאי המגן על השוכר). כל חוזה מוגבל הארוך יותר מתקופה של שנה חייב להיות מצוין בכתב.
בגרמניה ישנן שני סוגים של הודעת פינוי מהנכס –
- פינוי ׳רגיל׳ מהנכס, יכול לקרות רק במקרה של חוזה בלתי מוגבל.
- פינוי ׳מיידי׳, החייב להיות מגובה בסיבה ספציפית של הפרת סעיף בחוזה על ידי הדייר, לדוגמא אי תשלום שכר דירה. במקרים כאלה החוזה מסתיים באופן מיידי.
בעל הבית רשאי לתת הודעה לפינוי ׳רגיל׳ במקרים אלו –
- הדייר מבצע הפרה בוטה של החוזה
- בעל הבית זקוק לשימוש בנכס עבורו או עבור משפחתו
- החוזה מונע מבעל הבית לבצע שימוש מוצדק כלכלית בנכס שלו
במקרה של פינוי ׳רגיל׳, הדייר רשאי להתנגד לפינוי ולדרוש המשך שימוש בנכס, אם סיום החוזה פוגע בו ובמשפחתו בצורה שאינה מוצדקת, גם אם סיבותיו של בעל הבית הן חוקיות ולגיטימיות. תקופת ההודעת הפינוי יכולה להיות החל מתשעה חודשים (במידה והדייר גר בנכס תקופה ארוכה) ועד שלושה חודשים.
הדייר אינו מחויב לתת סיבה להודעה על החלטה לצאת מהנכס. ברוב המקרים, חובתו היא רק לתת הודעה מראש של שלושה חודשים.
חשיבותם של חוקי השכירות בגרמניה
גרמניה היא אחת מהמדינות המסודרות בעולם, אשר הסדירה את שוק הנדל”ן, לרבות השקעות זרות ושכירויות מקומיות והיא בהחלט דורשת, ללא פשרות, עמידה מלאה בכל התנאים הקבועים בחוק. הדרך הבטוחה ביותר להתמודד מול חוקיה של גרמניה והבירוקרטיה הנוקשה שלה היא עבודה עם מומחים בתחום, בעלי ההכשרה, הידע והניסיון עבור ניסוח חוזים. הוותק שלנו בשוק השקעות הנדל”ן בגרמניה הופך אותנו למובילים בתחום. צברנו ניסיון רב במשך השנים בהן אנו מבצעים עסקאות נכונות עבור המשקיעים שלנו. ניסיון זה מאפשר לנו לקבל החלטות אחראיות, שקולות ומניבות.
מעוניינים לשמוע עוד על תהליכי רכישת נדל״ן בגרמניה? הצוות של נדלן גרמניה ישמח לסייע לכם, לחצו כאן והשאירו לנו פרטים, אחד מאנשי הצוות שלנו יחזור אליכם עם מידע נוסף בנושא רכישת נדל״ן בגרמניה.
