השקעה בנדל”ן בגרמניה נחשבת ליעד כדאי עבור ישראלים רבים, המתרשמים ובצדק מההזדמנות הטמונה בפער שבין המחירים הנמוכים יחסית בענף לבין העובדה שמדובר בכלכלה משגשגת, הגדולה באירופה, שעריה המרכזיות (וברלין בפרט) מתאפיינות בצמיחה מתמדת. אם בכוונתכם לרכוש בית בגרמניה, על מנת להפיק את המרב מן התהליך חשוב שתדעו כי מדובר בעולם אחר לחלוטין, המתנהל על פי חוקים, כללים ומוסכמות השונים מאוד מאלו שלנו ומושתת על מקצועיות, אמון, סדר וארגון. תהליך קניית הנדל”ן במדינה זו כולל נהלים, מערב גורמים וטומן בחובו עלויות שאיננו מכירים מישראל. במאמר זה תוכלו להתוודע לשלביה השונים של רכישת נכס בגרמניה ולעלויות הנלוות לכך.
הכול מתחיל ונגמר בנוטריון
תהליך רכישת נכס בגרמניה מנוהל על ידי הנוטריון, גורם מקצועי ובלתי תלוי שאינו צד בעסקה ומוסמך לכך על ידי המדינה. תפקידו של הנוטריון לפקח על המצאת המסמכים השונים הנחוצים למכירת הנכס ולקנייתו, לנסח את ההסכם, להבטיח שההליך כולו חוקי ותקין ולהעביר את המידע הנדרש לרשויות הרלוונטיות על מנת להשלים את העסקה. כגורם אובייקטיבי, אמין וחסר פניות המחויב במידה שווה לשני הצדדים, קיומו של איש מקצוע זה משרת את האינטרס של הקונה והמוכר כאחד. התשלום לנוטריון בגרמניה הוא חובה, ועומד על 1.5% ממחיר הנכס.
גם מיסים נכנסים לשקלול הכולל
תשלום חובה נוסף ברכישת נכס נדל”ני בגרמניה הוא מס למדינה, בשווי 6% ממחיר המבנה. היתרונות הטמונים במחירים הזולים והפיקוח המסודר בתחום נשענים על מערכת מיסים פרוגרסיבית הממומנת על ידי הפעילות העסקית בענף. בסופו של יום, ההסדרה בתחום משרתת אף היא את כל הצדדים בעסקה, אולם מובן שיש לה גם עלות כלכלית.
תמיד יש את האופציה של תיווך
דמי התיווך בגרמניה עומדים על כ-5.9% משווי העסקה, קרי, אחוזים הגבוהים יותר ממה שמוכר לנו מהארץ. לכן ההחלטה אם לקיים עסקה עם תיווך או בלעדיו היא משמעותית. ישנן חברות מקצועיות העשויות להקל על התהליך ויתכן שתבחרו לקיים עסקה עם תיווך לשם כך. לצד זאת, חשוב לבדוק מבעוד מועד האם העסקה כוללת תיווך, על מנת לחשב את מחיר העסקה הממשי.
כל מה שרציתם לדעת על דוח הנדסי ולא העזתם לשאול
לעתים קרובות מומלץ לפנות למהנדס על מנת לבדוק את הנכס שברצונכם לרכוש ולוודא שהוא וכל חלקיו השונים עומדים בהיתרי הבנייה והשימוש שניתנו להם, מה מצב המבנה וחלקיו וכן מערכותיו השונות (חשמל, חימום, מים, ביוב) ואילו שיפוצים נדרשים, אם ישנם כאלו. הדוח יספק לכם מידע מהימן על מצב המבנה ויוכל גם לשמש אתכם במשא ומתן לרכישתו. עלות דוח זה עשויה להגיע ללמעלה מ-2000 יורו.
תמיד ישנן גם הוצאות נוספות
הוצאות נוספות על רכישת נכס בגרמניה עשויות לכלול ייעוץ משפטי על ידי עורך דין ישראלי המתמחה בתחום שילווה אתכם לאורך התהליך כולו, נסיעה לחו”ל במטרה לראות את הנכס ולחתום על ההסכם (לחלופין, ניתן לחסוך זאת ולחתום על ההסכם בארץ במעמד קונסולרי), תשלומי אגרות מסוגים שונים, משלוח מסמכים נדרשים בדואר ועוד. חלק מההוצאות עשויות לבטל זו את זו. כך, לדוגמה, ייצוג משפטי על ידי עורך דין מהארץ שזו התמחותו עשוי לחסוך לכם נסיעה לגרמניה על מנת לחתום על ההסכם.
והחשוב מכול – נסו לתכנן היטב ומראש את ההליך ולקחת בחשבון את השלבים, הגורמים והעלויות השונים הכרוכים בו. באופן זה תוכלו להבטיח שהעסקה שתבחרו לעשות תשרת את האינטרסים שלכם – ועל הצד הטוב ביותר.
