מחירי הדירות הנמוכים, הצמיחה הכלכלית המתמשכת ורמת החיים הגבוהה – כל אלו הופכים השקעה בנדל”ן בגרמניה ליעד אטרקטיבי בעיני ישראלים רבים, המעוניינים ליהנות מכל היתרונות הטמונים בלרכוש בזול נכס ששוויו צפוי לעלות בעתיד, ולהשכירו בסכום גבוה. בעיני משקיעים רבים, גרמניה בכלל ועריה הגדולות בפרט (וברלין בראשן) הן גן עדן לרוכשי נדל”ן. באמצעות משכנתה בריבית נמוכה יותר מהתשואה הצפויה משכר הדירה בעתיד, הרוכש יכול למנף את השקעתו, אשר תחזיר את עצמה תוך זמן קצר יחסית הודות לרווחים הצפויים כתוצאה מהשכרת הנכס. גם העלויות השונות הכרוכות ברכישת והחזקת נדל”ן בגרמניה (תשלום לנוטריון, מס חובה, תשלום אגרות שונות, מס על רווחים כתוצאה משכירות ועוד) גלומות בסופו של יום בשכר הדירה הגבוה שבאפשרותכם לגבות, הודות לאיכות החיים המאפיינת את גרמניה האורבנית. ובכל זאת, משקיעים רבים חוששים ממעמד הדייר המוגן בגרמניה, העשוי להפוך פינוי דייר מהנכס שבבעלותכם למשימה לא פשוטה. מה בכל זאת באפשרותכם לעשות על מנת לפתוח בהליך פינוי של דייר במקרה שהדבר מוצדק? כדי לענות על שאלה זו, יש להבין קודם כול מהו מעמד הדייר המוגן בגרמניה ובכלל.
דיירות מוגנת - במה מדובר?
דייר מוגן בארץ ובעולם הוא דייר שלא ניתן לפנותו גם לאחר תום תקופת החוזה, אלא אם הפר תנאים מסוימים הקבועים בחוק (כגון אי-תשלום שכר דירה, אי-תשלום חובות או הטרדה של שכניו). מדובר למעשה בחוקים שתכליתם להגן על זכויות הדייר ולמנוע מהבעלים להתעמר בו, למשל באמצעות העלאה שרירותית של שכר הדירה ואיום מתמיד בהשלכתו לרחוב. ככלל, מדובר בחוקים מוצדקים שמאחוריהם חשיבה מוסרית ראויה. אולם מה בנוגע למקרים שבהם מוצדק לפנות את הדייר מהנכס שבבעלותכם – האם ניתן לעשות זאת? למשל, מה בנוגע למקרה שהדייר לא משלם את שכר הדירה?
דיירות מוגנת בגרמניה - כל מה שרציתם לדעת ולא העזתם לשאול
הדייר בגרמניה זוכה להגנה משמעותית. אם הוא חתום על חוזה גרמני סטנדרטי, כלל לא מצוין בו תאריך פינוי, וזכותו להמשיך להתגורר בדירה שאותה הוא שוכר אלא אם לא שילם את חובותיו הכספיים (כגון, שכר דירה, דמי ניהול ותשלומים לרשויות). בנוסף לכך, בעל הנכס רשאי להעלות את שכר הדירה ב-15% אחת לשלוש שנים בלבד. מבחינה זו, הדייר בגרמניה זוכה לרשת ביטחון מקיפה למדי המיועדת להבטיח את זכויותיו אך עלולה להערים קשיים על בעל הדירה. מה בכל זאת תוכלו לעשות כדי לפנות דייר שאינו משלם את שכר הדירה?
כיצד תפנו דייר שאינו משלם שכר דירה בגרמניה
על אף כל האמור לעיל, החוק בגרמניה אינו מעוניין כמובן לאפשר לדיירים להימנע מתשלום שכר דירה ולהתגורר בנכס שאינו שייך להם מבלי לשלם על כך לבעליו. אם הדייר נמנע מתשלום שכר הדירה, באפשרותכם להתחיל הליך פינוי נגדו. אלו שלביו השונים של ההליך:
- מכתב אזהרה – בשלב הראשון, עליכם לשלוח לדייר מכתב אזהרה המתרה בו להסדיר את חובותיו שהצטברו כתוצאה מאי-תשלום שכר הדירה.
- מתן ארכה בת 3 חודשים – בשלב השני, עליכם להמתין שלושה חודשים שבמהלכם יכול הדייר להסדיר את חובותיו.
- התחלת הליך פינוי על פי חוק – רק במקרה שהדייר לא הסדיר את חובותיו, תוכלו להגיש תביעה לפינויו ולפתוח בהליך פינוי על פי חוק.
בנוסף לעילה חוזית לפינוי (דוגמת אי-תשלום שכר דירה) ניתן להתחיל בהליך פינוי גם במקרה שהודעתם לדייר כי אתם זקוקים לדירה לשימושכם האישי.
