מימון בנקאי בגרמניה

מימון בנקאי בגרמניה – קבלת הלוואה לרכישת נכס
ניסיון רב עם בנק מקומיים בגרמניה מאפשר לנו להתחייב לספק מימון בנקאי ללקוחות שלנו
להלן הסבר מפורט על עולם הבנקאות הגרמני.

כדי לספק מימון להשקעת נדלן לבנק הגרמני יש קריטריונים
4 הבדיקות המרכזיות של הבנק:

מיקום הנכס
מצב הנכס
רקורד שלילי של החברה
נכס שמעל 25% מההכנסה הינה מסחרית

גובה הריבית הנוכחית להלוואות להשקעות נדל”ן – 2.25%
הקרן החזר של ההלוואה נקבע ע”י המשקיע- ונע בין 2%-4%

+ אנחנו מתחייבים שכל נכס שאנו מציגים במהלך הסיור- ניתן לקבל עליו לפחות 50% מימון בנקאי
+ אנו מבצעים בדיקה מקדמית עם ברוקרים למימון אשר מבטיחים לנו מימון עבור הנכסים
+הבנק הגרמני מוכן לתת הלוואות רק לחברות בגרמניה, ולכן אנו דואגים לחברת מדף לכל משקיע.

כיצד נקבע היקף המימון?

חברה חדשה מקבלת את הדירוג הנמוך ביותר עד 60%
חברה עם וותק של 3 שנים יכולה לקבל מימון של עד 80%
חברה עם וותק של 5 שנים ומעלה ניתן לקבל מימון של 80%+
ישנם גורמים נוספים שמשפיעים על הדירוג
ככל שהתשואה יותר גבוהה (7%+) המימון הבנקאי גדול יותר
ככל שמצב הנכס טוב יותר הבנק קואה בזה סיכון קטן יותר ומגדיל את המימון
סטטוס של החברה (תשלומים בזמן, סטטוס משפטי, רקורד של הבעלים)
מרכיב ההכנסה המסחרי בתוך הנכס – מנטרל את המרכיב המסחרי מהבטוחה

סוגי חברות בגרמניה – המשמשות להחזקה של נדל”ן
בגרמניה יש 2 סוגים של התאגדויות משפטיות של חברות- אשר נועדו להחזיק דרכם נדל”ן

1) חברה מסוג UG – הון עצמי נמוך
UG הינה חברה שיש לה את כל התכונות של חברה בע”מ (GMBH) אולם נדרש ההון העצמי קטן העומד על 300 יורו בלבד. יש לקחת בחשבון שבמסגרת הפעילות של החברה היא תידרש להפריש 25% מרווחיה השנתי לצורך הגדלת ההון העצמי- עד השלמות ל 25 אלף יורו. כסף זה נשאר בקופת החברה והוא שייך לבעלים.
הקמת חברה מסוג זה הינה זולה, ועלויות הקמה של החברה הינם 1435 יורו .
מהירות תגובה- בחברת UGניתן לבצע ההעברת בעלות באופן מיידי, באופן זה נחסך המון זמן ומאפשר דינאמיות גבוה יותר למשקיעים שלנו. אנו עושים שימוש בחברות כאלו על מנת לפעול במהירות למימוש עסקאות, במסגרתם אנו רשאים מייד לאחר רכישה/הקמה של החברה אנו יכולים לקבל מימון בנקאי וכן לחתום על חוזי ניהול כבר באותו יום הרכישה.
עלות שנתית- בממוצע עלות שנתית של החזקת חברה הינה 1200 יורו לשנה- הכולל את כל הגשת הדוחות השנתיים לרשויות המס.

2) חברה מסוג GMBH – הון עצמי גבוהה
מבנה חברה שדומה בתכונותיו לחברה בערבון מוגבל בישראל, להבדיל מישראל שאין דרישה להון עצמי משמועתי, בגרמניה נדרש הון עצמי גבוה ש הינו 25,000 יורו, כסף זה יכול לשמש לרכישה של נד”לן.
הוצאת הקמה חברה בממוצע 4000 יורו. חברה זו הינה חברה בע”מ כלומר שאין אחריות אישית לבעלים. חברה זו אינה צריכה הפרשות חודשיות להגדלת ההון ההעצמי ( להבדיל מ UG ).
החברה היא בעלת רישום יותר מורכב ולכן לא ניתן לפעול עימה באופן מיידי, לוקח כחודש לבצע העברות בעלות.
עלות שנתית- בממוצע עלות שנתית של החזקת חברה הינה 1200 יורו לשנה- הכולל את כל הגשת הדוחות השנתיים לרשויות המס.