מחירי נדל”ן זולים יחסית, שגשוג כלכלי שעשוי להביא לעלייה בשווי הנכס ורמת חיים גבוהה המאפשרת לגבות דמי שכירות שאינם נמוכים – אלו חלק מהסיבות לכך שרכישת נכסים נדל”ניים בגרמניה הפכה ליעד השקעה מועדף עבור לא מעט ישראלים. אם אתם מתכננים לקנות דירה בגרמניה ובדקתם אילו הליכים כרוכים בכך, אתם ודאי מודעים לעלויות נלוות השונות מאלו המוכרות לנו מהארץ. בין אלו ניתן למנות תשלום חובה לנוטריון (העומד על 1.5% משווי העסקה), מס חובה (בשיעור של 6% משווי העסקה), דמי תיווך אם ישנם כאלו (כ-5.9% משווי העסקה), דוח הנדסי על מצב הבית (שעלותו עשויה להגיע ליותר מאלפיים יורו) ועוד.
אם בדקתם גם את המיסוי בגרמניה בתחום הנדל”ן, בוודאי גיליתם כי הכנסות כתוצאה משכירות במדינה זו מחויבות במס בשיעור העומד על 25% וכי רווחי הון כתוצאה ממכירת נדל”ן ימוסו בהתאם לשיעור המס השולי שבו חייב היחיד. אולם בנוסף לעלויות ולמיסוי בגרמניה עצמה, משקיע ישראלי יחויב במס על הכנסותיו כתוצאה מהשכירות גם בישראל.
מאמר זה יציג בקצרה את האופנים השונים שבהם עובד המיסוי בישראל על נכסים שנמצאים בגרמניה – ואת הדרכים שבהן כדאי לכם להתנהל בנוגע לכך.
מה שיעור המס בו חייב המשקיע בישראל על הכנסות משכירות בגרמניה?
ישראלי המשקיע בתחום הנדל”ן בגרמניה, יחויב בישראל במס על הכנסותיו מהשכירות באחד מהאופנים הבאים, שביכולתו לבחור ביניהם:
- 15% – ביכולתו של המשקיע לשלם מס בשיעור של 15% מהכנסות השכירות, בניכוי פחת אך ללא ניכוי הוצאות אחרות, כגון הוצאות הקשורות במימון או הוצאות בגין המיסוי בגרמניה.
שיעור מס שולי – אפשרות נוספת של המשקיע היא לשלם על הכנסותיו מהשכירות בגרמניה בשיעור המס השולי החל על האדם היחיד בארץ. אם יבחר באפשרות זו, תוכרנה לצורך העניין הוצאותיו בגין המיסים הזרים ששילם בגרמניה, וכן יתר הוצאותיו שנועדו לקניית הנכס ולהשכרתו.
מה שיעור המס בו חייב המשקיע בישראל על הכנסות ממכירת נכס בגרמניה?
שיעורי המיסוי בגרמניה עשויים להיות גבוהים במקרים רבים מאלו שבישראל. לכן לעתים קרובות עדיף למשקיעים לשלם את המיסים שבהם חייבים תושבי הארץ על עסקאות והחזקת נדל”ן בגרמניה, ולא את אלו שחייבים בהם תושבים גרמניים. העובדה שבגרמניה מונהגים הן מס ירושה והן מס מתנה, מחזקת קביעה זו, כמו גם אמנת המס שנחתמה בין שתי המדינות והטומנת בחובה יתרונות שונים עבור משקיעים ישראלים (וביניהם הימנעות מהטלת מס כפולה בשתי הארצות בעקבות הנהגת מס יציאה באחת מהן, חיוב עסק בבעלות ישראלית במיסים בגרמניה רק במקרה שבו הוא מחזיק בבסיס קבוע בה, ופטור ממס בגרמניה עבור תושב ישראל השוהה בה פחות מ-183 יום בשנה).
במקרים מסוימים, רווחי הון של תושב ישראל כתוצאה ממכירת נכס נדל”ני בגרמניה יחויבו בארץ במס ששיעורו עשוי להגיע ל-25% משווי העסקה, אך יהיו פטורים ממיסוי בגרמניה בהתאם לאמנת המס עם ישראל. לעומת זאת, במקרה שבו המשקיע חדל להיות תושב ישראל ונחשב לתושב גרמני בזמן המכירה, היה מושת על אותם רווחים שיעור מס מלא העשוי להגיע לסביבות ה-48%.
כמו בכל תחום, ההחלטה שתקבלו בנוגע להשקעה שתעשו בגרמניה חייבת להתבסס על מגוון רחב של שיקולים. לקיחה בחשבון של מאפייניו הייחודיים של המיסוי בישראל על נכסים שנמצאים בגרמניה תאפשר לכם לקבל באופן מושכל את ההחלטה הנכונה ביותר עבורכם וליהנות ממקסימום יתרונות הטמונים בניצול ההזדמנויות הנרחבות שהשקעות הנדל”ן בחו”ל פותחות בפניכם.
