מיסים והוצאות נוספות שיש לקחת בחשבון בעת רכישת נכס להשקעה בגרמניה

על מנת לחייב אזרחים ומשקיעים במיסים, יש תחילה לעגן אותם בחוק וזה בדיוק מה שעשתה גרמניה רגע אחרי נפילת החומה ואיחוד אזרחי כלל המדינה תחת קורות גג שלטונית אחת. המטרה היתה טובה, לבצע מהפך שישפר את רמת ואיכות החיים ולנהל כלכלה יציבה וחזקה, שגם תהפוך את גרמניה ליעד אטרקטיבי להשקעות נדל”ן זרות וגם תבטיח את רווחת אזרחיה. בין יתר המהלכים שבוצעו להשגת המטרה, הטיל המחוקק הגרמני גם מסי נדל”ן על רווחי הון והשכרת נכסים אולם בסופו של יום, המדיניות הכוללת של הממשלה הפכה את ההשקעות בנדל”ן הגרמני ליציבות וכדאיות כלכלית, בשל הנכסים הזולים והחקיקה הקפדנית.

הפרדת המיסוי

על מנת לדאוג לרווחת אזרחיה תחילה, על פני האינטרסים של המשקיעים הזרים, בוצעה הפרדה לצורכי מיסוי בין נדל”ן פרטי לבין נדל”ן עסקי (קוד BGB). יחד עם זאת, כאמור, גרמניה מעודדת השקעות זרות ומקיימת יחסים דיפלומטיים עם מדינות בעולם, על מנת לפתוח את השוק המקומי להשקעות. כך למשל, משקיעים ישראליים יכולים להנות בתנאים מסויימים מהטבות מס על רכישת נכסים להשקעה בגרמניה.

אילו סוגי מיסים קיימים בגרמניה?

יש להבחין בין שני סוגי מס, זה החל על רכישת הנכס וזה החל על המקרקעין. חלק מההכנסות ממיסים, מיועדות עבור הקופה של הגוף המוניציפאלי לרווחת תושביו, במטרה לשמור על איכות חייהם ולהבטיח שגם הם “ייהנו” מההשקעות המקומיות בנדל”ן. אילו מיסים ישלם הרוכש בעת רכישת הדירה? המשקיע ישלם שיעור של 6 אחוזים משווי הנכס הנדל”ני וכן, מס רכוש בשיעור המוערך בכ- 0.03 אחוזים, על פי שומה שנתית, כאשר המדד לשומה יקבע בהתאם לשווי הנכס במעמד רכישתו. מס הרכישה לא כולל תשלום מע”מ והוא עובר לקופת המדינה ומשתנה בין עיר לעיר. אחד הנמוכים ביותר הוא בחבל הסאר, שם מס רכישה עומד על שיעור של 4 אחוז ואילו בשלזוויג-הולשטיין ובברנדנבורג על כ- 5 אחוז. שיעור המס עומד על 4.5 בברמן ובסקסוניה התחתונה.

תשלומים נוספים בגין חקיקה ומיסוי

ישנן עוד הוצאות בשוק הגרמני שצריך להערך לקראתן, על מנת למנוע אי נעימויות ועוגמת נפש בהמשך:

מס עקיף: הרי הוא המע”מ. המע”מ עומד בגרמניה על 19% אחוזים והמשמעות מבחינת רוכשי נכסים להשקעה, הנה תשלומים נוספים על כל השירותים שנותנים אנשי המקצוע בדרך לרכישה והעברת בעלות הנכס. למשל, עורך דין, ניוטריון, משרדי תיווך נדל”ן, שירותי משכנתא וכדומה, זאת בדומה לתשלומי המע”מ הנוספים למחירי השירות של בעלי המקצוע.
משכנתא: יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות, בהתאם לאופן ההשקעה, כגון תשלום עבור ביטוח חיים במעמד לקיחת המשכנתא מהבנק.
בדיקת הבניין: בעת רכישת מבנים מסוימים, כגון מרכז מסחרי או בניינים, נדרשת בדיקה הנדסית, המבוצעת על ידי אנשי מקצוע מקומיים, לרבות בדיקת נאותות שימוש בנכס, תשתיות וכדומה.
רכישת חברות: דרך אחת להשקיע בנדל”ן בגרמניה היא לקנות את החברות המחזיקות בנכסים. במקרה כזה, מעבר לבדיקות נדרשות על החברה עצמה, יש לבדוק את החקיקה והמיסוי בגין רכישת חברות וביצוע עסקאות נדלן עם נכסיה בהמשך הדרך.

עד כאן על קצה המזלג באשר למיסוי המרכזי. יש לציין כי חוקי המיסוי וההגבלים על השקעות נדל”ן בגרמניה, מעוגנים ונאכפים על ידי הרשויות בקפדנות. לכן, יש לוודא בטרם ביצוע העסקה, כי כלל היבטי המיסוי, החקיקה, זכויות הדיירים וכדומה, נבדקו היטב על ידי אנשי מקצוע הבקיאים בתחום ובשוק המקומי.