מזל טוב, החלטתם להשקיע בנדל״ן בגרמניה, המדינה המובילה באירופה עם שוק הנדל״ן המניב ביותר. כמקצוענים, אנו מעוניינים לתת לכם את תמונת המצב השקופה והברורה ביותר, ולפרוס בפניכם את כל האופציות העומדות לרשותכם עבור רכישת נדל״ן בגרמניה. במידה ואתם שוקלים לרכוש באופן עצמאי, ללא חברת השקעות ישראלית, אחת מהנקודות החשובות ביותר היא מציאת מתווך נדל״ן אמין. נערוך לכם היכרות ראשונית עם תהליך העבודה מול מתווך נדל״ן גרמני ללא מעורבות של חברת השקעות ישראלית, אל מול תהליך משותף עם חברת השקעות. למה נחוץ עוד איש אמצע בנוסף למתווך הנדל״ן? בואו נצלול לעובדות.
האם אפשרי לעבוד בלי מתווך בשוק הנדל״ן בגרמניה?
בגדול – לא. גם אנחנו, כחברה מבוססת עם ניסיון של עשרות עסקאות עובדים עם מתווכים בגרמניה. מתווך הינה פונקציה הכרחית עבור מציאת עסקה בטוחה, מניבה ובעלת פוטנציאל. נכון, חלק מהמודעות בגרמניה מציינות שהנכס הוא פרטי (בגרמנית, von privat), מה שאומר שאין מתווך נדל״ן המעורב בעסקה – אך ממש לא מומלץ להתעסק איתן. רובן המוחלט של העסקאות מבוצעות דרך מתווכים אלו (בגרמנית, immobilienmakler), ובצדק- מאוד הגיוני להניח שמוכר הנכס אינו מעוניין להתעסק באופן פרטי עם כמות של רוכשים פוטנציאלים, ומעדיף לשלם עבור ידיים מקצועיות הדואגות לנכס שלו, ומבטיחות לו את הרווח המקסימלי, בנוסף לשקט נפשי.
האם אפשרי למצוא נכס מניב בשלט רחוק?
חשוב להכין את עצמכם מראש, ולקחת את העובדה הבאה בחשבון – חיפוש נכס בגרמניה באופן עצמאי הוא תהליך הדורש זמן רב, במיוחד עבור אדם שאין בפיו את השפה הגרמנית. רוב המודעות לא חושפות את הכתובת המדויקת של הכנס, ויש לקבוע מראש פגישה עם סוכן נדל״ן או איש אמצע אחר על מנת לראות את הנכס, לכן, ישנה חובת הגעה אל כל נכס שנראה לכם אטרקטיבי. על כן, היתרון שלכם בעבודה משותפת עם חברת השקעות ישראלית הוא שיש לכם ידיים ועיניים בשטח, שכבר ביקרו בנכס, בדקו את העובדות, ועשו מחקר אינטנסיבי לפני שהציעו לכם עסקה. בעבודה מולנו, עד שלב חתימת החוזה אינכם חייבים להגיע לגרמניה – הבחירה היא שלכם. ההצלחה שלנו כחברה תלויה בסופו של דבר בנכסים שבחרנו להציע לכם, ואין אנו מבזבזים את הזמן שלנו ושלכם עם נכס שלא עבר בדיקה מקיפה המבטיחה תשואות גבוהות לאורך שנים.
עוד יתרון משמעותי שמגיע לטובתכם ברגע שאתם מחליטים לעבוד דרך חברת השקעות, הוא איכות הנכסים המוצעים עבורכם. בנדל״ן גרמניה, אנו עובדים בהיקפים משמעותיים אל מול מתווכי נדל״ן, וכך יש לנו זכות ראשונים אל נכסים אקסקלוסיבים. אנחנו עומדים בראש הרשימה אצל מתווכי נדל״ן כאשר נכסים אטרקטיבים מוצעים לציבור לרכישה. המוניטין שלנו כאנשי מקצוע ישרים, מומחים ואמינים, הוא זה שנותן לנו גישה ראשונה לנכסים מניבים בגרמניה, ששווים את הזמן והכסף שלנו ושלכם.
כיצד ניתן לזהות מתווך נדל״ן מקצועי?
עבור משקיע פוטנציאלי המעוניין להשקיע באופן עצמאי, חובה לזכור שלא להאמין לכל מודעה שנראת אטרקטיבית. ההמלצה שלנו, כמובילים בתחום, היא לא לפול להצעות מפתות שנשמעות מצוין על הנייר. במיוחד כשאתם רחוקים מהנכס ומוכרחים לסמוך בעיניים עצומות על מתווך שהאינטרסט הראשון שלו הוא למכור, ושום דבר לא מחייב אותו לספר לכם את כל האמת. תמיד עדיף לעבוד עם אנשים שדואגים לאינטרס שלכם ולתשואות שלכם לפני התשואות שלהם או של החברה שלהם.
כבר בשלב החיפושים, אסור להתפתות למודעות שמוצאות על ידי מתווכים שמנסים לקפוץ על הזדמנות להרוויח מהר על גב משקיעים זרים שאינם בעלי היכרות עם שוק הנדל״ן בגרמניה. רבות מהמודעות המציעות נכס זול משמעותית מהממוצע – הרבה פעמים גם דורשות בין השורות הקטנות שיפוץ אינטנסיבי שיכול לעלות על עלות ההשקעה המקורית. נכסים בגרמניה מאוד שונים מהנכסים בישראל. לדוגמא, בישראל, ״חדרים גדולים ומרווחים״ הוא יתרון משמעותי לנכס. אך בגרמניה, מדינה עם אקלים קר רוב השנה, זו דרך אחרת לומר ״חדרים מאוד יקרים לחימום״. בנוסף, וזו עובדה גלובלית, לא תמיד חייבים לרוץ אם המודעה מציינת שהנכס הוא ״למהירי החלטה״. יכול מאוד להיות שמדובר בנכס בעייתי העומד למכירה בשוק כבר זמן מה ללא קונים – יכול להיות שאין לכם שום תחרות.
כיצד מזהים עסקה טובה?
אנחנו מאמינים שעסקה טובה מתחילה כבר בשלב הרכישה. מתווך מקצועי הוא מי שנותן לכם את כל העובדות על הנכס, ומוכן לתת לכם תמונת מצב אובייקטיבית בנוגע לתשואות עתידיות. בסופו של דבר, בכדי להרוויח כסף בעולם הנדל״ן, חייבים להבטיח תשואות לאורך זמן. על כן, אנחנו ממליצים לערב עוד אנשי מקצוע מומחים מלבד מתווך נדל״ן אחד, שהאינטרסים שלו עלולים שלא להיות בהכרח לטובתכם. צורת העבודה שלנו היא שותפות לדרך, וליווי צמוד לרוכשים שמחליטים להשקיע דרכנו. אנו מאוד מסורים ללקוחות שלנו ומעריכים את האמון שהם נותנים בנו. אנו מחזירים להם בשקיפות מלאה, זמינות גבוהה ורצון אמיתי לבנות מערכת יחסים טובה. אנו עובדים קשה עבור הצלחה לטווח ארוך עבור כל משקיע שבוחר לשתף איתנו פעולה.
אי אפשר תמיד לסמוך על כך שהמתווך בדק את התשואות של הנכס מעל ומעבר. השם שלנו כחברה מוטל על הכף בכל עסקה שאנו מבצעים, ויושרה היא מרכיב חשוב בנוסחת ההצלחה שלנו. לכן, אנו שואלים את כל השאלות הנכונות לפני שאנחנו בכלל מציעים לכם נכס. אנו נותנים את תשומת ליבנו אל כל פרטי העסקה, ומאמינים שסוד ההצלחה טמון בשקיפות וחשיפת כל המידע.
לדוגמא, אנו נותנים משקל רב לנושא השוכרים בנכס, בכדי לוודא שהעסקה תניב לנו מקסימום הכנסה – במינימום תפעול. אנו בודקים את החוזים של כל השוכרים, את שביעות הרצון של השוכרים ואת הבקשות השונות שלהם. במקביל אנו בודקים את האופציה של העלאת שכר הדירה, שיפוץ וחלוקה של דירות גדולות. לאחר שיש בידנו את המפתחות לנכס, אנו מעלים הילוך, ומתחילים בעבודת השבחה, על מנת שהתשואות שלכם לעולם לא יהיו במצב סיכון.
מה השורות הקטנות בחוזה עם מתווך?
עבור הרוכשים, באופן כללי מומלץ שלא לחתום חוזה אקסקלוסיבי עם מתווך אחד. יכול מאוד להיות שתרצו להתעניין במספר הצעות ממתווכים שונים. כבר ביצירת קשר הראשונית עם המתווך, יש לשאול מי משלם את העמלה (הרוכש או המוכר), ומה גובה אחוז העמלה. כרגע, במקרים של רכישה, אין בגרמניה רגולציה חוקית בנוגע לגובה העמלה שמתווך עלול לדרוש. אפשר לפתוח במשא ומתן על הסכום, וברוב המקרים מדובר בעמלה של 3%-7% ממחיר הרכישה, לרוב 4%. בחלק מהמקרים הרוכש משלם את רוב העמלה, ובחלק מהמקרים תשלום העמלה מחולק בין הרוכש והמוכר.
מתווך נדל״ן רשאי להוציא קבלה רשמית רק לאחר שהוא ארגן קשר בין המוכר לרוכש. זה אומר שהוא העביר אל המוכר את הפרטים המלאים של הרוכש – שם מלא, כתובת והצעת מחיר. אם קיבלתם הצעת מחיר ממתווך נדל״ן שכבר הוצע לכם כבר ממתווך אחר, יש לפנות מיד אל המתווך הראשון שדיבר איתכם על הנכס, אחרת יש סיכוי טוב שתיאלצו לשלם עמלה כפולה עבור שני המתווכים. אין להמעיט בחשיבותן של הרגולציות בגרמניה. מדובר במדינה עם הרבה מאוד חוקים ובירוקרטיה. אצל הגרמנים אין דבר כזה ״לא ידעתי״. על כן, תמיד כדאי לערב אנשי מקצוע עם מומחיות במערכת החוקים הדקדקנית של גרמניה. אנחנו בקיאים מאוד בדרישות השונות, ופועלים “לפי הספר” בכל הקשור לחוקים המוניציפליים וחוקי המדינה.
לסיכום – על אף שאפשרי לעבוד באופן ישיר אל מול מתווך – עדיף ללכת על בטוח, לשלב את עבודת המתווך ביחד עם חברת השקעות מקצועית, אמינה ואחראית ששמה את האינטרסים שלכם בראש ובראשונה, ומכונה ללכת את ה״אקסטרה מייל״ עבורכם. רק כך ניתן להבטיח מסע בטוח בכל שלבי העסקה, ותשואות לשנים רבות.
