בשנים האחרונות בוחרים יותר ויותר ישראלים להשקיע ברכישת נדל”ן בגרמניה בכלל, ובעריה הגדולות (ובראשן ברלין) בפרט. השילוב בין המחירים הזולים יחסית בשוק הדירות, הצמיחה הכלכלית המתמשכת שיכולה להעלות את שוויו של הנכס ואיכות החיים הגבוהה המעלה את דמי השכירות שניתן לגבות, הופך את גרמניה האורבנית ליעד מועדף להשקעה נדל”נית.

אם גם אתם שוקלים לרכוש נכס נדל”ני בגרמניה, בוודאי גיליתם כבר שמדובר בעולם אחר ושונה בתכלית מכל המוכר לנו מהארץ. במה בעצם רכישת נדל”ן כרוכה מבחינה כספית?

עלויות נלוות להשקעה נדל"נית בגרמניה - מדריך מקוצר

קניית בית בגרמניה כרוכה בהוצאות נלוות שונות – מדוח הנדסי מפורט לגבי מצב הנכס (שעשוי לעלות למעלה מ-2000 יורו), חובת תשלום לנוטריון החלה על הרוכש (בסך של 1.5% מהמחיר שתשלמו על הנכס), דמי תיווך אם הדבר רלוונטי (העומדים על כ-5.9 משווי העסקה כולה), מס חובה (על סך 6% מהמחיר שתשלמו על הנכס) ועוד. גם הכנסותיכם העתידיות כתוצאה מהשכרת הנכס יחויבו במס בשיעור של 25%, הרווח שתגרפו כתוצאה ממכירתו ימוסה על פי שיעור מס שולי, ובנוסף לכל זאת, תחויבו במס גם בישראל על הכנסותיכם מהשכירות מעבר לים.

עם כל ההוצאות הללו, מה בכל זאת הופך את ההשקעה ברכישת נכס בגרמניה לכדאית כל כך בעיני ישראלים רבים? בראש ובראשונה שני היתרונות שנזכרו לעיל – שווי הנכס המאמיר, ושכר הדירה הגבוה שביכולתכם לגבות הודות לרמת החיים הגבוהה במדינה זו. בתשלום שתגבו מהשוכרים, גלומות למעשה בטווח הארוך כל העלויות שנשאתם בהן, לצד רווח עתידי משמעותי שתוכלו לצבור לאורך שנים.

אולם עבור משקיעים לא מעטים, גיוס ההון הראשוני הנדרש להשקעה מניבה זו אינו עניין של מה בכך. גם לכך יש פיתרון זמין בדמות משכנתה.

האם כדאי לקחת משכנתה?

ככלל, כדאי מאוד לקחת משכנתה כאשר הריבית נמוכה יותר מהרווחים המתקבלים משכר הדירה. על ידי לקיחת משכנתה שהריבית שתשלמו עליה פחותה מהכנסותיכם כתוצאה מהשכרת הדירה שבבעלותכם, תוכלו למנף את השקעתכם ולהגדיל את התשואה על ההון העצמי שלכם. זוהי דוגמה קלאסית להשקעה שתחזיר את עצמה תוך זמן קצר יחסית ותכפיל ותשלש את עצמה בטווח הבינוני והארוך. תכונותיו הספציפיות של שוק הנדל”ן בגרמניה, כאמור, עובדות לטובת המשקיע בהקשר זה וכל שנותר לו, לאחר רכישת הנכס והשכרתו, הוא לגרוף את הרווחים.

כיצד תוכלו לקבל משכנתה?

באפשרותו של אזרח ישראל לקבל משכנתה אם יוכיח שהוא משתכר לפחות 7000 ש”ח בחודש ׁׁׂ(באמצעות הצגת שלושת תלושי השכר האחרונים שלו, שתי השומות האחרונות שלו אם הוא עובד כעצמאי ושני טופסי 106 אם הוא שכיר).

מה אחוזי המימון שסביר שתקבלו?

הערכת השמאי את הנכס היא שתקבע את אחוזי המימון שיינתנו לכם. בדרך כלל מספרם נע בין 50% ל-54%, והם מוענקים בריבית קבועה של 3.25% למשך עשר שנים ובהחזר קרן של אחוז בלבד.

ולסיום, האם תוכלו לקבל החזר או זיכוי מס מול ריביות על ההלוואה?

כן. הריבית על המשכנתא מהווה הוצאה מוכרת לכל דבר, ועל כן היא מתקזזת מול הכנסותיכם מהשכרת הדירה.


לקיחת הלוואה לשם רכישת נדל”ן בגרמניה עשויה להיות השקעה ארוכת טווח שתניב לכם רווח משמעותי למשך שנים רבות. כמו בכל תחום אחר בעולם העסקים, הכרת השוק וההזדמנויות, הסיכונים, היתרונות והחסרונות שבכל אחת מהאופציות הפרושות בפניכם תאפשר לכם לקבל את ההחלטה הטובה ביותר עבורכם ולמקסם את הרווח שתשיגו כתוצאה מכך.

מקור 

WhatsApp chat