המדריך להשקעות נדל"ניות לטווח הארוך

מה כדאי לשקול? סיכוי מול סיכון, השפעתן של הכלכלה והרווחה המקומית וניהול מקצועי נכון של תהליכי ההשקעה

ראשית יש להסתמך על מידע מדויק ועם כל הכבוד לכמות התוכן שקיים ברשת האינטרנט, אם כבר מסתמכים עליו אז יש לבחור תוכן ממקורות אמינים. ניתן לבצע בדיקה מהירה על מי שעומד מאחורי התוכן או לחפש עוד ועוד מידע, שיתמוך במידע שקראתם. כך או כך, אל תיקחו כל מילה שנכתבת כאילו היא נכתבה "בסלע", הדעות שונות ומגוונות והדגשים להשקעות בנדל"ן רבים. ממש לא מומלץ להסתמך על אופנות חולפות וחומרי שיווק ופרסום כמקור אובייקטיבי לקבלת החלטות.

בחינת סיכוי מול סיכון

ניתן לבחון את עתידה של התשואה הכלכלית על ידי מדידת מספר פרמטרים הצופים את הסיכון מול הסיכוי בהשקעה. יוזמות עסקיות יש לבחון תחילה על פי מידת הסיכון והזנק שיגרמו למשקיע. השקעות בעלות סממני חוסר יציבות הן כמובן המסוכנות ביותר. לעומתן ישנן השקעות בטוחות, קרי, כאשר ישנה וודאות וסבירות גבוהה להכנסות שוטפות ורווחים. מודלים שונים מציעים לשים לב גם להיבטים סביבתיים, פוליטיים, תרבותיים וטכנולוגים, המשפיעים על רמת הסיכון והסיכוי של ההשקעה לטווח הרחוק. מעבר לשכלול רציונאלי של הנתונים שנאספו או מחקרי השוק שבוצעו, אפשר בהחלט להוסיף למסקנות את תחושת הבטן לגבי עסקה כזו או אחרת.

גרמניה כדוגמה לחוסן ויציבות כלכלית

משקיעים רבים נוהרים לגרמניה וברלין בפרט, בין היתר בשל הכלכלה היציבה המאפיינת את המדינה. כמובן שנתון זה איננו מספק ולכל אזור גיאוגרפי יש יציבות כלכלית המאפיינת אותו. באופן טבעי, אזורי מגורים יוקרתיים יותר, מתאפיינים באוכלוסייה חזקה וביציבות, מה שיכול להעיד על סיכוי גדול לתשואה לאורך שנים רבות. לעומת זאת, אזורי מגורים המאוכלסים על ידי תושבים במצב סוציו אקונומי נמוך יחסית, מהווים אזורי סיכון, הגם שהמחירים בהם מפתים מאוד להשקעה. רצוי לבדוק האם ההכנסה מהדירה שומרת על יציבות לאורך השנים ולקחת בחשבון שהשוני בין השכונות הברלינאיות הוא עצום, הן מבחינת מאפייני הבניינים והן מבחינת אופי ותרבות הדיירים. עובדה זו יכולה לשרת היטב את המשקיעים ובתנאי שיבוצע ניתוח נכון ומקצועי של המידע.

השפעות מאפייני הרווחה והמדיניות

מרבית האוכלוסייה הגרמנית מתגוררת בדירות בשכירות, בין היתר בשל עלויות השכירות הנמוכות והנוחות.  מעבר לכך, המדינה אף משתתפת בהוצאות הדיור של מחוסרי עבודה, ללא הגבלת זמן. כך מובטלים, שגילם מעל 25, יכולים להנות מתשלום שכירות בהשתתפות המדינה לכל החיים. כתוצאה ממדיניות ממשלתית זו, המחזקת את המגורים בשכירות ומגנה על הדיירים, גרמניה לא הושפעה מעליית מחירי הנדל"ן שהתרחשה בעולם, לרבות בישראל. מאחר וגרמניה שמרה על יציבות המחירים, בעוד מדינות רבות באירופה ובארה"ב עברו משבר וקריסה טוטאלית של שוק הנדל"ן ב-2008, ההשקעות בתחום של נדל"ן בגרמניה הפכו לכדאיות במיוחד והיא הציעה מחירים נמוכים ואטרקטיביים ביותר. במקביל, גם הכלכלה העולמית ספגה מהלומות באותה עת וכך הפכה גרמניה לאי של יציבות כלכלית וסיכון ההשקעה ירד פלאים. משקיעים רבים החלו לנהור לגרמניה ולברלין בפרט. עם להוסיף לכל אלו את הרווחה הכלכלית של אזרחי גרמניה והתמיכה הסוציאלית השלטונית המלאה, אזי ששיקולי סיכון מול סיכוי נוטים בהחלט לטובת הסיכוי. חשוב להדגיש שאזרחי גרמניה אינם עניים, להפך, הם משתכרים שכר נאה. מה ששומר על מחירי נדל"ן נמוכים, מלבד ההגנות בחוק, הוא סל ההוצאות הנמוך של המחייה, תמיכה סוציאלית כלכלית בגידול הילדים (קצבת ילד יכולה להגיע ללמעלה מ-200 יורו!), השכלה אוניברסיטאית חינם וכדומה. בהתאם לנוחות הכלכלית גם מוסר התשלומים גבוה מאוד, תחלופת הדיירים נמוכה והכל ביחד הופך את גרמניה למדינה כדאית להשקעות.

מה צפוי להתרחש בשוק הנדל"ן הגרמני בעתיד?

בחינת הסיכון איננה מספקת ומשקיעים מבקשים לבחון גם את רמת הסיכוי להצלחה, קרי גובה התשואה מהנכס. כמובן שאין ערבויות וביטחונות שהיציבות הכלכלית של גרמניה ומחירי הנדל"ן הנמוכים יישארו כאלו לאורך השנים הבאות. מה כן אפשר לעשות? להסתמך על המחזוריות והעבר בכדי לנבא את העתיד. למשל, כדי להמנע ממצב שבו יום אחד תתפוצץ הבועה הגרמנית ישר בפנים של המשקיע, עליו לבחון הזדמנויות לכניסה וליציאה מהשוק. בנוסף, יש לשים לב למתרחש בכל השווקים העולמים ולבחון את גרמניה ביחס אליהם ולא רק ביחס לעצמה. החלטות פוליטיות וכלכליות כלל עולמיות, כמו גם משברים עולמיים, יכולים להשפיע ואת התנודות מרגישים גם המשקיעים. אין הבטחות והגנות לפיכך, אבל יש אפשרות להיות עם יד על הדופק ולא להכנס לשאננות כאשר משקיעים בנדל"ן לטווח ארוך. נכון להיום, גרמניה נחשבת למדינה חזקה, עם מחירי נדל"ן נמוכים וחיי רווחה נוחים. רמת הביטחון והתשואה הנוכחית הופכים אותה ליעד אטרקטיבי בהחלט למשקיעים.    

ניהול מקצועי

עד כאן הכל טוב ויפה אבל גם אם המשקיע הישראלי הממוצע עשה בעצמו את כל חישובי הסיכוי והסיכון, כדאי מאוד להסתמך על גורמי מקצוע בתחום. כשם שלמדינת ישראל, על עריה השונות, יש מאפיינים שונים מהותיים שהופכים השקעה לכישלון או הצלחה, כך גם הבקיאות במאפייני הערים והשכונות בגרמניה נחוצה להשקעה מוצלחת. כאן נכנסים לתמונה המקצוענים שיכולים וצריכים לנהל את תהליך ההשקעה וניהול הנכס. יש להבחין בין אנשי שיווק לבין מנהלים בעלי ותק וניסיון, שמכירים כל פינה בגרמניה וגם פורסים רשת ביטחון כלכלית מתחילת הדרך ועד לתשלום עבור הנכס הנרכש. יודגש כי הצטיידות באנשי מקצוע היא דרך בטוחה ויעילה להגדיל את סיכויי ההצלחה.  

מאמרים נוספים