ברלין ממשיכה לחדש ולהפתיע עם דירות אטרקטיביות להשקעה

הפוטנציאל העצום של ברלין כיעד לרכישת דירה להשקעה רק הולך ומשתבח. תכירו את השכונות הכי חמות להשקעה

המשקיעים גילו אותה לפני כמה שנים, בין היתר בגלל מחירי הדירות הנמוכים ביחס לבירות וערי אירופה וגם ביחס לערים אחרות בטריטוריה הגרמנית. ברלין היא עדיין העיר הנחשקת ביותר להשקעות באירופה. מחירי הדירות הנמוכים, שלא לומר זולים, ממשיכם למשוך משקיעים ודווקא בגלל זה, עכשיו יותר מתמיד, צריך לבדוק היטב ולמצוא את המקומות שבהם העסקאות משתלמות. יש כאלו בשפע כאשר מחפשים דירות בברלין.

השכונות עם העסקאות השוות ביותר

אזורים שהפכו ליקרים להשקעה ירדו מהפרק ומולם צמחו הכוכבים החדשים, אותם בתים שמורים, במיקומים נגישים, בסביבה עם איכות חיים והכל במחירים נמוכים.  כך ניתן למצוא נכסים מפתיעים דוגמת דירת שני חדרים בבניין אלטבאו, שנבנה אי שם בסוף המאה ה-19 במחיר של דלת דירה במרכז הארץ. רק לסבר את האוזן, דירת שני החדרים המדוברת בברלין, נמצאת באזור מבוקש, עם נגישות תחבורתית, סמיכות לריאות ירוקות ואפשרויות בילוי ופנאי בלתי נגמרות. אם להיות מדוייקים, בנויקלן יש מציאות שנמכרות ב- 1700 אירו למ"ר ולא רחוק משם, בקרויצברג ובפרידריכסהיין, אפשר להשיג דירות מציאה בכ- 2000 אירו למ"ר. קצת יותר יקר אבל נמוך מהערך הפוטנציאלי שלהן.  כל השכונות המוזכרות, הן שכונות שעברו תהליכי התפתחות ומשכו אליהן אוכלוסייה חדשה, צעירים, אנשי רוח, סטודנטים ומשפחות עם ילדים קטנים.  

מה הפוטנציאל הרווחי?

מומחים בתחום מעריכים שמדובר בעסקאות עם כדאיות כלכלית ופוטנציאל גבוה. בין היתר, תהליכי ההתפתחות וחידוש השכונות המדוברות, שבעבר סבלו בחלקן מהזנחה, כוללים  צמיחה מחודשת של אוכלוסיות ותשתיות ועל כן, בשנים הקרובות המחירים עוד ימשיכו לעלות על פי ההערכות ובהסתמך על הנתונים של ארבעת השנים האחרונות, המעידים על מגמת עלייה מתמדת. דוגמא טובה לכך היא שכונת פרנצלאואר ברג במזרח גרמניה, שסבלה מתדמית אפורה ועל אוכלוסייתה נמנו משפחות מעמד הפועלים. לאחר תהליך התפתחות והתחדשות, הפכה השכונה לפנינה בורגנית, צעירה ומבוקשת, שדירותיה נמכרות בכ- 3000 אירו למ"ר ושכר הדירה מוערך בכ- 10 אירו למ"ר.  פרנצלאואר ברג היא לא המקרה היחיד, כך בסמוך אליה, ברובע מיטה המוכר לכולם בשל מיקומו בלב מזרח ברלין שלפני הפלת החומה, המחירים זינקו מעבר לממוצע בשכונות היוקרתיות. מי שזיהה את ההזדמנות בזמן, הרוויח בענק.

איך מזהים הזדמנות עסקית בברלין?

מחליטים שרוצים ומתחילים לחפש, מעריכים את הסיכויים והסיכונים וכן, גם מקשיבים לתחושות הבטן אבל לפני הכל צריך תשוקה ונחישות להצליח. החוכמה היא להיות בזמן הנכון, במקום הנכון, לזהות את הפוטנציאל ולסגור את העסקה. כאמור, ברלין שופעת בהזדמנויות עסקיות, בעיקר בשכונות אופנתיות שהפכו לביתם של צעירי וצעירות ברלין המבטיחים. הן מושכות אליהן משפחות צעירות רבות, לצד אנשי מעמד הביניים ויזמים  מוכרים, ביניהם, פרידריכסהיין, קרויצברג ונויקלן. אופי נוסף של שכונות להשקעה הן אלו שהמיקום שלהן נמצא בין שני אזורים גיאוגרפים והן שוכנות על גבול שכונות יוקרתיות ומבוקשות, דוגמת וודינג ורייניקנדורף, הסמוכה לפרנצלאואר ברג. וודינג ורייניקנדורף למשל, נהנית מתשתיות טובות ואוכלוסייה בצמיחה, לצד מחירים נמוכים. אחת הסיבות למחירים הנמוכים הוא שדה התעופה הסמוך, טגל, שצפוי להסגר ועם הסגירה צפויה לבוא גם עליית מחירי הדיור, כפי שקרה בעבר  בשכונות נויקלן וטמפלהוף, שמחירי הדירות בהן זינקו בעשרות אחוזים.

אילו גורמים משפיעים על ערך הדירה?

בדיוק כמו בארץ, שאלות של גיל, תשתיות וסגנון, גם הן קריטריונים חשובים שמשפיעים על ערך הדירה ומכאן, על כדאיות העסקה. בברלין אפשר לחלק את סוגי הבנייה לפי דורות כרונולוגיים, הראשון שבהם הוא בתים שנבנו אחרי המלחמה, דירות נויבאו ודירות שיכונים מזרח גרמניות והם בעלי הערך הנמוך ביותר, בשל איכות בנייה ירודה יחסית והיותן נטולות סגנון אדריכלי או עיצובי. למרות שדירות אלו לא אהודות על המשקיעים, לא כדאי לפסול אותן אוטומטית כי דווקא שם ניתן למצוא מציאות, כאשר הן ממוקמות בשכונות האטרקטיביות. בשוק נדלן בברלין מעריכים כי מחירי הדירות הללו ימשיכו לעלות בשל הביקוש הגבוה לחיים במרכז העיר.

השקעה בבנייני האלטבאו

תושבי ברלין עצמם, שלרוב מתגוררים בשכירות, אוהבים את דירות הביניים, אלו שהמחירים שלהן לא נמוכים ולא יקרים. אי שם, באמצע טווח המחירים, נמצאים בנייני אלטבאו ומאותן סיבות שהברלינאים מעדיפים אותן, כך גם המשקיעים. מדובר בבניינים שנבנו לפני מלחמת העולם השנייה אולם הם עברו שיפוצים יסודיים במהלך השנים של גרמניה שאחרי נפילת החומה. גם מבחינת תשתיות, איכות ואדריכלות הם נחשבים לבניינים מעולים. כשאומרים אירופה הקלאסית אז מתכוונים בדיוק לבניינים הללו, בעלי חזיתות מרשימות, תקרות גבוהות, עיטורים, דלתות מאסיביות וחומרית מסוגננת ויציבה. אוכלוסייה נכבדת מדיירי בנייני הלטבאו הם הצעירים ומשכך, הנכסים הללו מניבים מדמי שכירות ועלייה בערך הנכס.

אגב, גם בברלין, כמו בכל מקום, לצד דירות פחות נחשבות או ממוצעות, אפשר למצוא את דירות היוקרה המודרניות, שנבנו בשנים האחרונים ואוכלסו על ידי בעלי הון אמידים תושבי ברלין. המחירים גבוהים, לפעמים באופן לא ראלי ובהתאם כדאיות ההשקעה נמוכה. באשר לשכירות, גם כאן מדובר במחירים גבוהים ובנכסים לא פשוטים להשכרה. במקרה הזה, עדיף לוותר.

מה עוד כדאי לבדוק לפני שמחליטים?

פחות או יותר מה שבודקים לפני רכישת דירה בארץ, למשל, שיקולי איכות חיים, כקירבה למוסדות חינוך, פארקים, מוסדות ציבור ותחבורה ציבורית. לעניין זה, יש להתמקד במרחק מקו הטבעת של הרכבת והנגישות אליה ולדעת שיש לכך השפעה על עליית  ערך הדירה. בדירה עצמה מומלץ לבדוק את הפתחים והאור, אמצעי חימום והאם הדירה מושכרת או ריקה. חוק הגנת הדייר בגרמניה מאפשר לדיירים ותיקים להמשיך ליהנות משכר דירה נמוך מהממוצע ולכן דירות ריקות הנן בעלות ערך גבוה יותר. באשר לבניין עצמו, יש השפעה לתוספות, דוגמת מעלית, מרפסת ורצפת עץ. גודל הדירה גם הוא כמובן משפיע על המחיר והכדאיות, למשל, באזורים המאופיינים בביקוש לדירות על ידי משפחות, הדירות הגדולות מבוקשות יותר ומחירי השכירות והמכירה בהתאם. לעומת זאת, באזורים בהם מתגוררת אוכלוסייה צעירה ללא ילדים, דווקא הדירות הקטנות יהיו מבוקשות יותר.

איך אוספים את כל המידע ומקבלים החלטה?

פונים למומחים בתחום, שבקיאים בשוק הברלינאי וחיים אותו מידי יום ומבקשים מידע והמלצות.  יועצי הנדל"ן המקצועיים של קבוצת אינספיריישן גרופ הישראלית, מכירים היטב את ברלין ונושמים את שוק הנדלן המקומי. יועצים אלו מתמחים באזורים האטרקטיביים ובאיתור דירות מציאה להשקעה, במחירים נמוכים יחסית לשוק. בכדי לבדוק אילו נכסים נמצאים היום על הפרק ולא להפסיד את ההזדמנות העסקית הבאה, יש לפנות ליועצי אינספיריישן, שיודעים לתת את כל התשובות וההזדמנויות הכי חמות ואקטואליות להשקעה בשוק הברלינאי.

מאמרים נוספים