המשקיעים לא נבהלים מגובה המס שמטילה גרמניה על רוכשי הדירות הזרים

כאשר מחירי הדירות נמוכים והתשואה אטרקטיבית, העסקאות נשארות רווחיות

גרמניה, כמו כל מדינה, עושה "העדפות מתקנות" עבור אזרחיה ונותנת להם עדיפות או יותר נכון מקשה על זרים, ברכישת דירות. הרעיון הוא פשוט, בגדר "עניי עירך קודמים" ועל מנת לתת להם את זכות הקדימה במציאת דירה למגורים, היא מטילה מיסים על המשקיעים הזרים, שרוכשים דירות כהשקעה כלכלית. למה בכל זאת המשקיעים ממשיכים לשים פניהם לגרמניה?

כי למרות המיסוי המוטל על השקעות זרות כגון נדל"ן בגרמניה, הגבוה ביחס למס על המוטל על האזרחים, הן נשארות רווחיות וכלכליות ולכן, המשקיעים לא נבהלים. הפוטנציאל וההזדמנויות רבות וכל עוד גובה המס לא פוגע בכדאיות, המשקיעים ימשיכו בשלהם וייהנו מתשואות נאות על דירות ה"מציאה", כאלו שעדיין קיימות בשפע.

עלות מול תועלת

בתהליכי קבלת ההחלטות אנחנו בוחנים את העלויות מול התועלות והיתרונות של המוצר, על אחת כמה וכמה בעת רכישת דירה. לעיתים, תפיסתית, משקיעים נרתעים ממדינות המטילות מסים על תושבי חוץ ורואים בכך עלויות מיותרות. בנוסף, עצם ההתייחסות המבדילה לזרים ממקומיים, גורמת להם לחשוב פעמיים אבל השיקול הרציונאלי בסופו של דבר, מוכיח לא אחת, כי למרות המס המוטל על רכישת דירות לזרים, העסקאות נשארו כלכליות וכדאיות. זהו גם המקרה בנוגע לגרמניה, תודות למחירים הזולים של הדירות. ריבוי הדירות האטרקטיביות ושלל ההזדמנויות לרכישת דירה להשקעה רווחית בגרמניה במיקום טוב ובמחיר טוב עוד יותר, עולות על גובה המס. בשכלול הנתונים, משקיעים מוצאים כי גם לאחר תשלום מיסים, הנכס יניב להם את התשואה הרצויה.

למרות המיסים המשקיעים בוחרים גרמניה

למה? כי היתרונות רבים ולאחר בדיקות קצרות, מסתבר שרכישת דירה להשקעה בגרמניה יכולה להיות עסקה מצויינת. כמובן, שצריך למצוא את הנכס הנכון בזמן הנכון ולשם כך, יועצי נדל"ן רבים מתמחים בשוק המקומי ויודעים לזהות ולאתר את הנכסים החמים, במחירים זולים ועם פוטנציאל תשואה מבטיח. נכסים כאלו נמצאים בשכונות השונות ולא רק אלו הפופולאריות, להפך. מי שבקיא בהתפתויות התכנוניות של ערים ושכונות, יודע שאפשר למצוא שם זהב של ממש וזה עוד לפני שהיועצים בדקו עבורכם נכסים שנמכרים דרך הוצאה לפועל ובתי משפט, מיני-שוק נדלני משגשג  בפני עצמו.

האם ישנן דרכים לקבל הטבות מס בגרמניה?

בוודאי. הטבות והקלות, החרגות ויוצאים מן הכלל יש בכל רגולציה והדבר נכון גם לעניין המיסוי על נכסים, בתנאי שיודעים מה ואיך לבקש ולעשות. במקרה הזה, כאשר רכישת דירה על ידי משקיעים זרים מתבצעת בשיטת "משקיע יחיד", ניתן לקבל הטבות משתלמות.  בגרמניה, כאשר המס נגבה מיחידים, ניתנת הקלה מסוימת והקלה זו צריכה להיות חלק משיקולי עלות התועלת ולבוא לידי ביטוי בחישובי הרווח והכדאיות הכלכלית הכוללים של העסקה. חשוב מאוד לוודא מראש, בהתאם לערך הנכס, את המס הצפוי בטרם ביצוע העסקה.

כדאיות כלכלית

כך או כך, על מנת שהכדאיות הכלכלית תשתלם גם לאחר הטלת המסים, יש להתייחס למיסים כאל הוצאה לכל דבר ולא להמתין לסיום הבדיקות ורק אז להיזכר שבסוף הדרך מחכה המס. מתי הוצאות המס לא יעלו על צפי ההכנסות והרווחים? כאשר מחיר הדירה אטרקטיבי ונמוך, נכסים שקיימים בשפע בגרמניה, רק צריך לדעת מה מחפשים ולבצע תהליכים ביסודיות.

מאמרים נוספים