כל מה שצריך לדעת על השקעות נדל"ן בגרמניה

למה גרמניה הפכה ליעד אטרקטיבי להשקעות נדל"ן, אילו הוצאות יחולו על המשקיעים ומה כדאי לדעת לפני שיוצאים לדרך?

למה הישראלים משקיעים בנדל"ן בגרמניה? השקעות בנדל"ן הן אפיק המאפשר להשקיע את הכספים והחסכונות שנצברו בנכסים במקום שינוהלו על ידי חברות ביטוח ובנקים. ההשקעות בנכסים בארץ לא תמיד משתלמות ואפשרויות בגלל המחירים היקרים של הנדל"ן בארץ, לצד אי יציבות וחוסר ודאות כלכלית ומדינית. מאחר וההשקעות בנדל"ן עדיין יותר כדאיות מכל אפיק אחר במקרים רבים, הלכו וגילו הישראלים את שווקי הנדל"ן בחו"ל ובגרמניה בפרט. גרמניה הפכה ליעד אטרקטיבי להשקעה בנכסים ובראש ובראשונה ברלין, המציעה מחירים נמוכים והיצע רב לבחירה. ערים נוספות שזכו לביקוש ישראלי בגרמניה הן המבורג, כמו גם פרנקפורט ולייפציג.

האם ההשקעה משתלמת?

בעת המשברים הכלכליים העולמים, גרמניה הייתה היחידה להפגין יציבות ולשמור על מחירי נדל"ן נמוכים. היא גם נחשבת לאחת מהמדינות עם הכלכלה החזקה והיציבה ביותר, בין היתר בגלל המדיניות המסודרת והפיקוח ההדוק על שוק הנדל"ן, כמו גם על הדאגה לרווחת אזרחיה. הכלכלה הגרמנית לא מתבססת עם זאת על השקעות בנדל"ן, אלא על ייצוא סחורות לרחבי העולם, לרבות סין. המחירים הנמוכים של הנדל"ן בגרמניה שומרים על יציבות כאמור והם הפכו אותה ליעד אטרקטיבי להשקעות כלכליות כדאיות בתחום. התשואות מדברות על 10 אחוז, שזה כבר מפתה וגם תמריצי המיסוי שמקבלים לאחר עשר שנים יזמים שפועלים לשפץ ולשמר מבנים, מוסיפים לאטרקטיביות.  

הכרות עם השוק המקומי

כמו בכל שוק כלכלי ונדל"ני, גם לגרמניה יש כללי משחק משלה ולפני שנכנסים למגרש, רצוי ללמוד אותם על בורים. אם לא רוצים הפתעות בהמשך הדרך, יש להתחיל מבדיקה מעמיקה של הנכסים המוצעים למכירה, לרבות האזור כולו וצפי התפתחותו ועליית המחיר בו. מעבר לרכישה עצמה, יש לבדוק היטב ולהכיר כל פרט הכרוך בתהליכי הרכישה, לרבות העסקת גורמי מקצוע, לקיחת משכנתא ועד להכרת וחישוב כל הוצאות המיסוי, החלות גם בגרמניה וגם בישראל על נכסים והון.  

האזורים השווים ביותר לרכישת דירה להשקעה

ככל שהעיר פופולארית ויוקרתית יותר, כך גם מחירי הנדל"ן יהיו גבוהים יותר. אילו ערים בכל זאת מציעות נדל"ן במחירים נמוכים ומשתלמים להשקעה? ברלין עדיין נשארת בראש הרשימה והביקוש וגם המבורג, דיסלדורף, לייפציג, מינכן ופרנקפורט. מאחר והמשקיעים הגיעו לכל עיר וחיפוש אחר "מציאות" להשקעה הלך והתרחב, השכונות בפאתי הערים וגם כאלו שנחשבו לפחות מבוקשות, החלו למשוך משקיעים והן מציעות אלטרנטיבות מצוינות להשקעה. איך בוחרים? יש להתמקד כמובן על האזורים הרצויים, לאחר בדיקה מקיפה ולהביא בחשבון שיקולים של סיכוי מול סיכון, כגון העדפת דירות בעלות סבירות גבוהה לעליית מחירים מתמשכת וקבועה. בנוסף לערים המרכזיות המבוקשות, המשקיעים ואנשי הנדל"ן המקומיים החלו לפתח את ההשקעות בערים סמוכות למרכז או גובלות לו. באזורים אלו עלו הביקושים להשקעות בנכסים ומה שחשוב לבדוק הוא רמת החיים, אופי האוכלוסייה, אפשרויות ותוכניות הפיתוח העתידיות באזור, נגישות לתחבורה, אפשרויות למימוש הקרקע ועוד. חברות החזקה שונות ומשקיעים אף החלו להשקיע ברכישת בנייני מגורים שלמים באזורים אלו. המשקיעים רוכשים, משפצים ומשכירים את הדירות ובכך מעלים את הפוטנציאל לתשואה עתידית גבוהה, בשל השבחת הנכס.

כמה יעלה לנו?

המיקום הוא גורם מכריע וערים מסוימות בגרמניה זוכות לשגשוג יותר מאחרות, מה שישפיע על המחיר. ברלין, למשל מתהדרת במצמיחה, הגירה חיובית של אוכלוסייה והיצע מאוד רחב של דירות. מה שעוד ישפיע על המחיר זה הרובע או השכונה בתוך העיר, שבו ממוקם הנכס להשקעה וכמובן שמצב הבניין ישפיע על המחיר ויש לוודא היטב את כל הפרטים ולערוך השוואות, אפילו ברמת הרחוב, בכדי לקבל אינדיקציה.

אז כמה יעלה נכס עם תשואה נאה בגרמניה? טווח המחירים רחב כמובן ומשתנה בין אזור לאזור אבל הממוצע שעליו מדברים עומד על כ-2000 יורו למ"ר של דירה, כאשר יש להצטייד בהון עצמי התחלתי בגובה של כחמישי אחוז משווי הרכישה. קיימת אופציה לגייס את יתרת הסכום באמצעות לקיחת משכנתא וכחלק מהמדיניות הגרמנית לעודד השקעות זרות, הדבר אפשרי בהחלט. יחד עם זאת, יש לזכור שגרמניה דואגת תחילה לאזרחיה ולכן, הבנק ידרוש לדעת שייעוד השימוש הינו לשכירות. אם הדירה כבר מושכרת, יהיה קל הרבה יותר קל מאשר אם הדירה עומדת ריקה, כי החוקים בגרמניה לא מאפשרים לפנות דיירים, אלא במקרים חריגים, כגון גרימת נזקים לנכס או אם לא בוצעו תשלומים כנדרש עבור השכרתו. פרט זה אינו מהווה בעיה, לאור העובדה שלמעלה משמונים אחוז מהאוכלוסייה מתגוררת בדירות שכורות. גם הריביות על המשכנתאות בגרמניה נוחות ושיעורן נעמד בכ- 3.5 עד 4 אחוזים.

רשימת ההוצאות בדרך לרכישת נכס בגרמניה

כמו בכל מקום, גם לגרמניה יש חוקים משלה ומה שטוב הוא, כרגיל, הסדר. סדר תהליך הרכישה ואופן ביצועו הוא פשוט ונח. מה שכן צריך לדעת הוא, שתהליך רכישת נדל"ן בגרמניה, כרוך בהוצאות בגין ההסדרים השונים, בעיקרן עבור אנשי המקצוע, כגון מתווכים ועורכי דין. לכל העלויות בגין הוצאות אלו יש להוסיף תשלום מע"מ בשווי של 19 אחוז. במסגרת ההליך יש לבדוק עוד את גובה המס על הנכס, כמה יעלו השירותים המקצועיים וכדומה, בהתאם לנכס הספציפי שבו מעוניינים להשקיע. רשימת ההוצאות הצפויה:  

 מתווכים מקומיים- בגרמניה התשלום עבור עמלת תיווך חלה על הקונה. החקיקה הגרמנית מסדירה גם את הנושא הזה וישנו טווח תעריפים, אשר לא ניתן לחרוג ממנו. מה ישפיע על גובה העמלה הסופית? הסוכן עצמו והרזומה שלו, מיקום הנכס וכדומה. אם אפשר להכליל אזי גובה העמלה עומדת בממוצע על 7 אחוזים, כולל תשלום המע"מ. גובה עמלת המתווך תרד ל-3 עד 4 אחוז, כאשר מדובר בעסקאות ענק, ששווים מוערך בכ-5 עד 10 מיליון יורו.

שירותי נוטריון-  הנוטריון בגרמניה הוא גורם משמעותי בתהליך רכישת דירה להשקעה ובביצוע עסקאות נדל"ן בגרמניה. הנוטריון הוא זה יבצע את פתיחת חשבון הנאמנות, דרכו מתבצעת העסקה ושם נשמר הכסף במהלכה ועד לשירותים נלווים כגון, הערת אזהרה ורישום הנכס על שם הבעלים החדש. תמורת שירותים אלו ישלם המשקיע עמלה בגובה של כ-1.5  עד 2 אחוז משווי הקנייה כאשר עבור ניהול חשבון הנאמנות ישלם המשקיע עמלה נוספת בגובה של כחצי אחוז משווי הנכס. מעבר לשכר הטרחה, יש לחשב גם הוצאה נוספת בגין אגרת רישום בגובה של אחוז משווי הנכס.   

הוצאות מיסוי- תשלומי המס על רכישת נכס בגרמניה, מס הרכישה, הם מרכיב מיסוי אחד. המרכיב השני הוא מס מקרקעין. מעניין לציין כי מס הרכישה איננו עובר לקופת המדינה אלא לקופתה של העיריה או הרשות המוניציפאלית באותו אזור שבו נרכש הנכס ושיעור גובהו נעמד בכ- 4-6 אחוז משווי הנכס. באשר לתשלום מס רכוש, זה מנעמד בשווי של 0.035 משווי הנכס.

יתרונות הניהול המקצועי של עסקאות נדל"ן

השקעות נדל"ן בגרמניה אפשר לעשות באופן עצמאי אבל לאור המורכבות שבהן, עדיף להסתמך על גורמי מקצוע, המחזיקים בידע ובניסיון בניהול עסקאות נדל"ן בשוק המקומי, בהיצע, בחוקים ועוד. חברה מקצועית, המתמחה ברכישת נכסים להשקעה בגרמניה, לרוב גם מחזיקה בקשרים ובצוותים ענפים, החולשים על השטח ויוצרים רשת מידע, שתגדיל את הפוטנציאל למציאת דירה שתניב את התשואה הגבוהה ביותר ותתאים לצרכי המשקיע ורצונותיו. מעבר לכך, חברה מקצועית נותנת את כל סל השירותים וחוסכת זמן, כאב ראש ועוגמת נפש למשקיעים, מאחר והיא לא מסיימת את תפקידה באיתור הנכס אלא מלווה את שלבי העסקה, לרבות ניהול הנכס, פעולות להשבחתו, ייעוץ משפטי ועוד. חברות מקצועיות ויש לוודא זאת, מחזיקות באנשי מקצוע מנוסים ומיומנים לצורך מתן כל השירותים כאמור. לבסוף, יש לקחת בחשבון שהשוק המקומי, כמו בכל שוק, הוא דינמי ומשתנה וחברות מקצועית מכירות אותו היטב, לרבות התחזיות וההערכות באשר למגמות צפויות.

גרמניה כבר הוכתרה ליעד יציב וכדאי להשקעה. הזדמנויות ההשקעות בנדל"ן בערים ובפאתיהן, הן רבות. ההיצע גדול, המחירים נמוכים והמגמות ממשיכות להעיד על יציבות גם בשנים הבאות. כל אלו הופכים את גרמניה לאחד היעדים שרצוי ביותר לשקול כיעד להשקעה בנדל"ן. רק לא לשכוח, התקנות והחוקים, המיסוי והתרבות המקומית, כמו גם שירותי מקצוע נחוצים, מחייבים את המשקיעים להתמקצע בתחום ולרדת לכל הפרטים או פשוט מאוד, להיעזר בשירותי חברה מקצועית, שמומחית בלעשות בדיוק את כל זאת עבור המשקיעים.

מאמרים נוספים