מה גרם לישראלים להאמין בהשקעות בברלין וכיצד מתבצע תהליך רכישת נדל"ן בגרמניה?

ככל הנראה ישנן סיבות רבות שהביאו לנהירת המשקיעים הישראלים לגרמניה וברלין, אחרת קשה להסביר איך מאות דירות נרכשות מידי שנה בברלין על ידי ישראלים. מדובר בהיקפים עצומים, כאשר מתסכלים על היחס לעומת המשקיעים ממדינות אחרות. משקיעים ישראלים מחזיקים בכל אחת מ-15 עסקאות רכש נדל"ן המבוצעות בברלין. בין הסיבות העיקריות לשגשוג השוק הנדל"ני בברלין אפשר למנות את היציבות הכלכלית, הצמיחה וההגירה החיובית של אוכלוסיות צעירות מכל רחבי אירופה והעולם לעיר הנחשקת, ברלין. טיבה של האוכלוסייה צפוי להשפיע כמובן על אופי המגורים והתחזיות מדברות על ביקושים עולים ליחידות דיור קטנות יחסית. היציבות בגרמניה מושכת לא רק השקעות פרטיות בנדל"ן למגורים אלא גם השקעות של חברות וקרנות, אשר מעבירות את הונם לטובת נכסים נדל"ניים שונים בגרמניה. על פי ההערכות מדובר בהשקעות בסדר גודל של מיליארדי יורו.

הכלכלה הגרמנית

משבר היורו שהתרחש בקרב מדינות הגוש, פגע ברבות מהן. באותו זמן גרמניה נקטה בשורה של צעדים, ששמרו על יציבותה וחוסנה הכלכלי. כיום גרמניה נחשבת למדינה האיתנה ביותר בגוש, בין היתר כי היא השכילה להשקיע ולקדם את התעשייה והייצור. לצד זאת, מערכת חקיקה מוסדרת, מנטאליות של מוסר עבודה גבוה ודאגה לרווחתו של הפרט, תרמו רבות להפיכתה למדינה יציבה ביחס ליבשת ולעולם הגדול.

הנדל"ן בגרמניה

אחד המאפיינים הבולטים ביותר בשוק נדל"ן בגרמניה הוא מדיניות השקיפות שלה. ככל שזה נוגע לעסקאות נדל"ן, תהליכי הרכישה ואחזקת הנכסים, מלווים בשקיפות מלאה. מוסר התשלומים הנדרש מהקונים והמשכירים הוא גבוה ובאותו אופן, גם המדינה מתווה מדיניות של מוסר תשלומים באמצעות חקיקה ותקנות. משקיעים אשר שמים את פניהם לגרמניה ולברלין בפרט, לוקחים בחשבון את ההערכות כי בברלין עצמה קיים היצע העולה על הביקוש. במספרים, מדובר במחסור של כמאה אלף יחידות דיור להשכרה למגורים. מכלול הגורמים הופכים את ברלין ליעד מועדף להשקעות ואת ענף השכירויות למועמד לעליית מחירים מתמדת. על פי ההערכות, דירה בגודל של כ- 70-80 מ"ר בבניין מגורים איכותי, ברמה גבוהה ובמיקום מעולה ומרכזי, תעלה כ-430 ועד 380 אלף שקלים למשקיעים, תלוי כמובן בקומה שבה ממוקמת הדירה.

כיצד מבצעים רכישת נכסים להשקעה בברלין?

ככלל, גרמניה מעודדת השקעות זרות ומקיימת מערכת חקיקה מסודרת, לרבות שקיפות מלאה בתהליכים ובהירות. עובדה זו נותנת ביטחון רב למשקיעים זרים ובנוסף, כלל העסקאות מתבצעות בליווי של אנשי מקצוע, כגון נוטריון, המבטיחים את זכויותיהם של כלל הצדדים. מתי יכולות להתרחש תקלות? כאשר משקעים פרטיים סבורים שהם יכולים לעשות הכל לבד מול גורמים מקומיים. משקיעים אלו לרוב נוסעים לגרמניה בעצם, יוצרים קשר עם מתווכים ואנשי מקצוע שונים ומחפשים את הזול ביותר, מבלי שלקחו בחשבון המון מרכיבים באשר לביצוע הרכישה וניהול הנכסים לאחר מכן. התלהבות יתר של משקיעים כאמור, לרוב גם נגמרת במפח נפש או  בהשקעת זמן בלתי נגמרת. זמן, כידוע שווה כסף וגם שקט נפשי. אלו שני גורמים שעל משקיעים מדינות זרות ומרוחקות חייבים לחשוב עליהם מבעוד מועד. כמו כן, כמובן שאין מישהו שהוא טוב בהכל והפתרון היעיל והרווחי ביותר לניהול נכסים להשקעה הוא לשכור את שירותיהם של אנשי מקצוע, שזו היא מומחיותם. תחזוקת הדירה, ניהול קשר עם הדיירים, ועד הבית, הרשויות וכדומה, הם חלק מההשקעה ומוטב שיבוצעו על ידי אנשים המכירים את השטח ואשר זהו מקצועם. לכך מתווסף שיקול נוסף, לפני שמחליטים לרוץ לבד, והוא שלב איתור הנכסים. גם כאן, גורמים מקצועיים יוכלו להביא את ההיצע הטוב ביותר, בהתחשב בשיקולים חשובים, כגון מיקום וגיל הבניין.

ליווי ההשקעה

בארץ פועלים גופים וחברות מקצועיות, אשר מתמחות בביצוע וניהול עסקאות להשקעה בנדל"ן בגרמניה ובברלין בפרט. מומלץ מאוד להיעזר בשירותים החל משלב איתור הנכס הרצוי, ליווי הרכישה עצמה ועד לניהול הנכס ומעקב אחר תשואתו בהמשך. יש לציין כי במעמד חתימת החוזה מול חברות וגופים כאמור, רצוי להקפיד כי הליווי כאמור ימשך לאורך כל תקופת ההשקעה וכן, כי כל בעיה בלתי צפויה שתתעורר, תטופל על ידם. עוד מומלץ לדרוש כי בכל שלב יוכל המשקיע למכור את הנכס שברשותו וכי לרשותו עומד צוות מקצועי גם בארץ וגם בברלין, לרבות ליווי של עורך דין ישראלי לאורך הדרך. יש לברר מראש מה הן העלויות הצפויות בזמן אחזקת הנכס, אפשרויות המימון, המיסים אשר יחולו על הנכס, גובה השכירות ועוד.

בסופו של יום, גם אם המשקיעים עושים הכל כמו שצריך, מקטינים את הסיכונים וגדילים את הסיכויים של ההשקעה, הכי טוב לקפוץ לביקור בשטח, לראות את הנכס ולחוש את האנשים והאווירה. בהזדמנויות עסקיות, תמיד יש מקום להוסיף גם תחושת בטן ולהיות בטוחים שזו העסקה אליה מכוונים.  

מאמרים נוספים