רכישת דירה אחת או מספר דירות להשקעה בגרמניה, תשפיע על גובה המס שתשלמו

מה צריך לדעת על מיסוי לפני שמחליטים לנצל הזדמנויות להשקעה בשוק הנדל"ן המשגשג של גרמניה וכמה מיסים תדרוש מדינת ישראל על העסקה?

גרמניה לא נגדכם, היא בעד אזרחיה ועל מנת לתת להם הזדמנות לרכוש דירות למגורים, היא מטילה מס גבוה יותר על דירות להשקעה, הנרכשות על ידי זרים. למרות זאת, בין הערים שהיו ונשארו פופולאריות להשקעה, ניתן למצוא את ברלין, המבורג ופרנקפורט אבל לפני הכל, כדאי לדעת מה ההשלכות והמשמעויות של הליכי המיסוי על דירות בגרמניה.

השקעת יחיד או חברה?

שאלה ראשונה וחשובה היא האם רוכשים דירה אחת או מספר דירות להשקעה, בהתאם גם ישפיעו הליכי המיסוי על כדאיות העסקאות וכאמור, גרמניה מעדיפה לדאוג לדיור לאזרחיה על פני המשקיעים הזרים. המשמעות היא שרכישת מספר דירות תהיה כדאית יותר במידה ואתם חברה בע"מ, לעומת דירה ברכישת יחיד. הסיבה היא חיוב מס בשיעור של כ- 25 אחוז מסך ההכנסות מתשלומי שכירות, החלה על הרוכש היחיד ואם לא די בכך, גם מדינת ישראל תחייב את המשקיע היחיד במסים, לפי חוק. מדינת ישראל אף מאפשרת שני מסלולי לתשלום המס והעיקר שתשלמו. האחד הוא שיעור המס השולי של היחיד בישראל, כאשר הוצאות המס הזר ששולם ושאר ההוצאות שבוצעו בחו"ל בגין רכישת והשכרה הנכס, מוכרות לצרכי מס.  דרך נוספת היא לשלם 15 אחוז מס למדינת ישראל, לאחר ניכוי הפחת וללא ניכוי ההוצאות. שימו לב גם לתוכניות עתידיות למכירת הנכס, כי במקרה כזה, יחול עליכם גם מיסוי רווחי הון.

פטור ממסים על נכסים בגרמניה

רווחי הון בגרמניה ייחוייבו במיסוי בהתאם לשיעור המס השולי הקבוע שחל על  יחידים, אבל ופה יש "אבל" משמעותי מאוד, זאת כאשר הנכס המדובר נמכר כעבור עשר שנים מיום רכישתו. לעומת זאת, כאשר הנכס נמכר לאחר עשר שנים ויותר, יחול עליו פטור ממסים.  באשר לשיקולי מיסוי במהלך רכישת הנכס ושנות החזקתו עבור חברות בע"מ, יש לקחת בחשבון ששיעורי המס האפקטיבי יכולים להגיע ללמעלה מ-43 אחוז אבל גם כאן ישנן הקלות לחברות בע"מ, אם ורק אם פועלים באופן מסודר ומתוכנן מראש. כדאי לדעת כבר עכשיו שמס חברות נאמד בשיעור של 15 אחוז, מס עסקים בשיעורים של 14-17 אחוז ומס סולידריות בשיעור של 5.5 ממס החברות. שיעור ניכוי מס במקור עומד על כ-26 אחוז אבל עם זיכוי בדין הפנימי יורד משמעותית לכ-16 אחוז.  זאת ועוד, ישנם תנאים מסוימים שבהם לא יחול מס עסקים, זאת כאשר הגדרת הפעילות העסקית בגרמניה תחשב להשקעה פאסיבית ולא להשקעת סחר או עסק. זאת ועוד, במכירת נדל"ן יחול מס חברות על רווח הון, אלא אם כן רכשתם נדל"ן חלופי בסכום רווח ההון ובמקרה כזה, ניתן לקבל פטור ממס על הרווח. ההגבלה לעניין זה היא שהרכישה בוצעה בתוך ארבע שנים מיום מכירת הנכס.

משקיעים בעלי מספר נכסים

משקיעים המחזיקים במספר נכסים בגרמניה, יכולים לבצע תכנון מס מוקדם באמצעות הקמת שותפות גרמנית. החוק בגרמניה אינו מחייב במס חלוקת רווחים משותפת ועל כן, לא יחול עליהם ניכוי מס במקור. אפשרות נוספת היא להקים חברת אחזקה בקפריסין, שכן בעת חלוקת דיבידנד יחול פטור גרמני מניכוי מס במקור מחברה גרמנית לחברה קפריסאית, זאת בכפוף לתנאי הדירקטיבה אם-בת של האיחוד האירופאי.  אפרופו הסכמים בין מדינות, אם תהיתם, אז בין גרמניה לישראל לא קיימת אמנת מס המסייעת למשקיעים ושיעור ניכוי המס במקור הינו גבוה יחסית לאמנות אחרות.  

מומחים לרכישת נדל"ן בגרמניה

בשל מורכבות תהליכי המיסוי והצורך בירידה לפרטים הקטנים והכרות מעמיקה עם מערכות המיסוי השונות והחקיקות המשתנות, כדאי להיעזר במומחים לרכישת נדל"ן בגרמניה. אלו בקיאים בכל החוקים והתקנות ויכולים לחסוך כסף ועוגמת נפש ממשקיעים. מעבר לכך, חברות אלו גם מנהלות עבור לקוחותיהם את כל היבטי הניהול של הרכישה והשכרת הנכס ועוקבות אחר התשואות ועליית הערך.

מאמרים נוספים